商業與地產的新玩法⑤|胡駿：中國城市交通樞紐商業現狀及發展思考 ... ...

胡駿

全經聯執行秘書長

北京銳而威商業管理有限公司董事長

胡駿先生畢業于復旦大學、美國新澤西州立大學，2014年加入全經聯，全經聯執行秘書長、全經聯幸福產業學院副院長，全經聯西華幸福產業加速器總裁、北京銳而威商業管理有限公司董事長。北京銳而威是全國首家提出“鐵路商業機場化”并實踐“全鏈條服務”的鐵路商業運營商。2018年開始致力于打造基于全經聯生態系統的“高鐵幸福產業新城”，推動企業由“高鐵商業運營”到“產業高鐵”模式的全面轉型。

中國城市交通樞紐商業存在布局不盡合理、與周邊路網銜接協調性差、商業主體定位不準確、商業規劃與軌道交通客站規劃不同步等問題。造成這些問題的主要原因包括對交通樞紐重要性認識不到位、管理體制和規劃制度不合理、規劃理念的相對落后等方面。

問題一：商業規劃與交通樞紐規劃不同步

全國重點省會城市近 5 年新建的高鐵客站，有一多半都是由我們公司參與策劃運營的。我們對站內商業的規劃與車站施工同步進行，以利于建成后的招商和經營，這就體現了規劃先行的優勢。但是往往在車站建成、投入運營后，站領導或是相關的一些負責人又來找我們，讓我們給規劃一下車站周邊的商業空間，有些是地下三層，有些是地面，有些是下沉廣場，都是小則幾萬大則十幾萬的大體量空間。這樣我和我的設計團隊都十分頭疼。眾所周知，新建的高鐵客站一般都是在城市副中心，遠離城市中心區、商務區、居民區，本來人就少， 只能靠進出站的旅客拉動消費。至于周邊城市配套的建設和成熟，至少還要三五年的時間。如此一來，上萬平米的商業空間設計從何入手，如何實現日后的招商和運營，這是擺在我們面前不可逾越的難題。

問題二：分管部門各自為政，無法形成統一的指令和規劃

我們也多次嘗試在城市交通樞紐尚未啟用前與相關部門接觸，為的是能夠提前樞紐周邊、沿線配套商業的規劃，但效果甚微。

問題三：混淆交通樞紐商業與城市綜合體的概念，沒有突出交通樞紐商業應有的特點。

交通樞紐商業，不能簡單理解為：火車站+地鐵站+購物中心。應該首先考慮的是火車站或地鐵車站與城市的關系。網絡化的今天,車站已不僅僅是一個建筑物, 而是城市生活中不可缺少的一個重要元素。我們在規劃一座車站、規劃與其配套的商業空間的時候，不能簡單的只把車站和商業相結合，而是要與整座城市的設計相結合，要更貼近生活，符合人們的出行習慣，要體現城市特色，體現文化烙印。

說到這里，我們以日本著名的京都火車站為例。

京都站設計方案的確定經過了極其謹慎的規劃和評比，競賽組織者對京都站的設計師提出的下列目標要求:

①更新公共交通系統;

②更好地接待乘客;

③煥發市區活力。關于建筑功能的要求是:新車站是京都的門戶空間,要有外來人員使用的旅館、能反映京都文化生活水準的綜合商業設施、文化交流和民間慶典的表演場所、滿足出行者需要的停車場、充滿人情味的可舉辦藝術展的市民廣場等。

建成后的京都車站大廈占地 38076m2,總建筑面積 237689m2,地上 16 層,地下3 層,總高度為 60m;除了地鐵車站和火車站外還包含了百貨公司、購物中心、文化中心、博物館、旅館、地區政府辦事處以及一座大型立體停車庫。用于車站的面積僅占總面積的 1/20。此外,還有大量室外、半室外的公共活動空間。整個建筑內各類電梯就有 148 臺,相當于京都每年申請設置電梯總數的三分之一。

京都車站落成后成為日本規模最大的一座車站。建成后的調查顯示,多數京都人對新車站的建設持有異議,認為他的尺度和形式不適合京都。但是,新車站也受到年輕人的喜愛。尤其是車站內的大樓梯成為年輕人聚集的地方,給京都車站帶來活力。旅游觀光的人更是在此流連忘返,可以盡情地玩上一整天,同時根本看不到火車,也感覺不到這是一個車站。

反觀我們的城市交通樞紐，經過鐵路商業機場化的洗腦，站內商業徹底改觀了，可是站外還是大小旅館遍布、個體商販聚集。許多一線城市的重要車站，貫通了地鐵，也與公交樞紐實現了零換乘，但是也僅僅是個比較完整的交通核，尚未形成交通樞紐商業的架構，車站的地下商城，從批發商城到淘寶城、玩具城， 一直沒有個像樣的作為。更有一些老車站，地處城市中央區域，除了站前廣場指定的出租車停靠站，要想在周邊打車、乘公交都至少要步行 1 公里開外。北京某交通樞紐，盡享天時地利人和，也無任何新意可言。旁邊的國盛時尚購物中心， 地處房價動輒 5 萬一平的風水寶地，籌備了 4 年也不能開業， 著實令人無語。

我們從事高鐵商業，就是要解決如下問題：1、如何使交通樞紐更好的融入到城市生活中，改變我國消費者現有的觀念，認為交通樞紐與日常生活是割裂開的， 只有發生旅游、出差的時候才會前往。而不是把它當做休閑購物娛樂的中心。2、如何在具體形式上提升交通樞紐商業的開放度和容納度，例如安檢儀設在什么地方更有利于商業的良性發展。3、除了餐飲、零售，如何有效的引入影院、劇院、博物館使交通樞紐功能趨近周邊城市商業功能。4、跳出商業地產固有的思維模式和運作模式，如何引入互聯網、大數據、康養、環保形成產業化運作，建立高鐵商業生態系統。

2019年，中國高鐵展開“八橫八縱發展藍圖”，北京銳而威下一個“十年發展戰略”中，公司立志自身完成從“高鐵商業運營商”到“高鐵產業加速器”的角色轉變。例如我們參與的西華幸福產業加速器的落地和運營，例如智慧公廁在高鐵客站的推廣、與商業與智慧社區模式的有機結合。我們自身也在不斷加強與全經聯生態系統的高度融合，把“高鐵商業”這個引擎級IP做大做強，帶動零售、文旅、智能、環保等多個創新IP共享流量，加速發展，變道超車，產業聯盟，鐵路先行。