線上創新講堂｜ 宋星慧：深圳市城市更新的現狀和發展

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　　11月30日，全經聯城市更新委員會委員、深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司董事長宋星慧在全經聯線上創新講堂分享了《深圳市城市更新的現狀和發展》。

第93期全經聯線上創新講堂：

分享主題：深圳市城市更新的現狀和發展

分享群：全經聯城市更新委員會交流群

分享人：宋星慧

　　宋星慧，在城市更新領域具有十分豐富的經驗，擅長土地、房地產征收、城市更新等政策研究，城市規劃、房地產市場及房地產咨詢相關研究及運作。曾任深圳市規土委深圳市土地房產交易中心副主任。部分參與全國及深圳市征收、城市更新相關政策的制定。主持并參與數百個深圳重大市政工程的征收拆遷、城市更新工作。【分享環節】Q1：宋總，我們知道深圳是全國最早提出城市更新概念的城市。首先請您向我們簡要介紹一下當前深圳城市更新的發展現狀。（包括內涵、規模、支持政策等）　　深圳是改革開放的前沿城市，從80年代開始，建立特區以來已經有35年的發展歷史，存在著城中村、舊工業區、舊住宅區、舊商業區、舊屋村等一系列項目需要進行城市更新改造，需要以現有的存量土地獲取可用于二次開發的土地，所以城市更新的內容很豐富。（一）城市更新概念　　符合規定的主體對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）內具有以下情形之一的區域，根據城市規劃和政策規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：1、城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；2、環境惡劣或者存在重大安全隱患；3、現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；4、依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。（二）城市更新創新點　　第一、全國先行先試。自2009年深圳市創新性提出“城市更新”概念、開始全面系統推進城市更新以來，城市更新為深圳拉動經濟增長、拓展存量土地利用空間、完善城市功能、促進產業轉型升級、穩定樓市供應等方面做出了卓有成效的貢獻。為國家規劃、土地管理制度的改革創新提供了鮮活經驗。　　第二、多種創新模式并舉。按照“節約集約是目標，利益共享是核心，市場化是方向”的指導思想，初步構建起以為載體的管理機制，創造了存量土地二次開發的范式。　　多種創新模式體現在三個方面：1、以“城市更新單元”為基本管理單位，突破了以單一宗地為改造對象的慣常做法。城市更新單元的劃定在面積、合法用地比例等方面有相對嚴格的限制條件，原則上為具有一定規模的相對成片區域，通過改造后重新劃定產權邊界和設定規劃條件，能夠有效地落實城市基礎設施和公共服務設施用地，并通過城市更新項目的實施保證相關設施建設到位。目前城市更新單元的平均規模在8萬平方米左右。2、建立了城市更新單元規劃制度，更新單元規劃不再是政府主導的“包辦式”規劃，而是多利益主體參與的“協商式”規劃，在優先保障公共利益的前提下，實現“利益共享”。3、多種更新模式并舉，在傳統的拆除重建基礎上，還提出綜合整治、功能改變模式。（三）當前現狀　　截至2016年6月30日，全市已累計列入城市更新計劃項目551項（用地面積4505公頃），審批通過規劃項目327項（用地面積約2612公頃）、已實施（含建成）項目154項（用地面積約1180公頃）、在建項目101項（用地面積約763公頃），實施率26%，位居全省前列。　　深圳特區的土地供應比任何城市都顯得更為緊張，到2015年深圳可建設用地是975平方公里，按照我們的規劃，到2020年我們的可建設用地是976平方公里，這5年間我們只有1平方公里可供使用，因此我們需要通過城市更新來釋放大量土地。深圳經歷過無序、不規范的舊城改造階段，自2009年陸續出臺了一系列政策法規，例如2009年出臺了《深圳市城市更新辦法》，詳見下圖是這些年深圳市出臺的與城市更新有關的政策法規，內容很多很豐富。

　　深圳剛剛出臺城市更新的十三五規劃，可見深圳對城市更新多么重視。

Q2：宋總，您認為在深圳，推動城市更新項目順利實施最重要的三個因素是什么？最有效的3項支持性政策是什么？（一）最重要的三個因素　?。?）政府政策支持：放寬準入條件、提高開發強度、地價優惠、歷史用地處置、分割轉讓優惠、簡化審批流程等　　（2）舊工業區通過改造后能夠獲得較為理想的經濟效益：租金收益提高、工業區產業升級、收到回報時間變短等　?。?）市場力量參與：資金投入、創意理念等　　深圳市政府最近加大了城市更新的支持力度，在政策上給予了很多支持，最重要的一點是“事權下放”。深圳市羅湖區是城市更新的重要區域，近年來推進速度不夠快，為此市政府以羅湖區為試點單位，特別針對羅湖區制定了試點辦法，希望通過羅湖區來帶動深圳市城市更新的整體推進速度。在事權下放方面，深圳市目前基本上政策的審批權都下放到各個區了。深圳市的城市更新無論是綜合整治、拆除重建還是功能改變，前幾年的推進速度都不夠快，特別是拆除重建類項目。去年深圳市出臺了《城市更新條例》的征求意見稿，只是征求意見，尚不知具體實施時間。其中提到了兩個剛性指標的要求：1、對于補償標準，不超過1:1.3，2、業主簽約率達到95%以上時，剩下的部分可以進入政府征收的程序。還包括放寬準入條件：綜合整治類舊工業區升級改造在權屬清晰的合法土地占比方面，不低于申報范圍用地的50%；在建筑物的建成時間要求方面，原則上不少于10年即可。這些內容的改變以及事權的下放，都是為了推進深圳市城市更新進度。（二）非拆除重建類最有效的3項支持性政策：　　（1） 提高開發強度　　（2） 簡化審批程序　　（3） 地價優惠Q3：謝謝宋總對政策的介紹，可否幫我們介紹2個本地優秀的城市更新案例（一）案例一：羅湖區街道藝展中心綜合整治1）規劃范圍　　綜合整治范圍：面積25431.7㎡，北至梅園路、南至桃園路、西至藝茂中心及藝賞中心、東至梨園路。　　開發建設用地范圍：面積21400.7㎡。2）綜合整治策略　　開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新。3）改造意義：筍崗倉庫這個區域實際上是深圳市最老的工業區之一，存在著人員密集、廠房破舊、產業規劃混亂等問題，經過綜合整治后，已經成為高端的家居飾品集散地，特別是成為了文博會的分會場，既提升了檔次又可以作為一個文化交流項目。每年會吸引很多外地廠商到這里進行參觀、交流、訂貨。（二）案例二：臣田工業區產業升級綜合整治1) 現狀土地權屬分析及建筑權屬分析　　規劃研究范圍內用地基本為臣田股份合作有限公司所有。綜合整治范圍內現狀建筑權屬情況包括兩類：已取得房地產證和已按照“兩規”處理的建筑,合計18.15萬平方米。2) 綜合整治改造策略　　本次規劃綜合現狀建筑情況以及規劃理念，采取“局部拆建、現狀保留、功能改變、加建”四種改造模式進行綜合整治，并提出“功能優化、空間蛻變、配套升級”的改造策略。例如拆除了村委辦公樓，建設了一棟總部辦公樓，保留了一部分現狀的大型商場和宿舍，立面進行清潔和粉刷，把一部分宿舍建筑和廠房建筑改造成為研發辦公建筑，還有一些廠房在允許的情況下加建1-2層研發辦公，最后打造成為深圳市寶安區互聯網產業基地標桿、產業園綜合整治示范區。Q4：深圳英聯圍繞城市更新，主要提供哪些業務，請您結合已完成或正在實施的典型或特色案例具體說一說工作經驗和感受。　　近年來，英聯成立專門的團隊為多個政府重大公共基礎設施建設項目和開發商城市更新項目提供優質服務，其獨創的征收全程咨詢顧問及督導模式、城市更新一站式定制策劃與服務模式在實踐中得到客戶一致好評，是深圳市征收拆遷、城市更新領域規模最大、知名度最高的品牌咨詢顧問服務機構之一。　　英聯可根據城市更新項目運作流程和關鍵節點為各級政府主管部門、開發商、社區股份公司、法律界、金融投資界提供“一站式”定制策劃與服務，英聯“一站式”工作服務模式：全程專業咨詢顧問及全程或專項代理。說到全流程的服務，換句話說我們在某種意義上也是一種開發商，開發商能做的事情我們也都能做， 開發資金這一塊我們不具備，當然有時候有些項目我們會引入一些資金介入到項目中，現在也有這些項目在運作過程中。英聯城市更新服務內容

　　我們做城市更新項目從前期到后期都是全程介入的，最近我們也正在運作幾個項目，我們可以在前沿獲得很多一手的項目信息和土地信息，從土地信息介入到資本引入，甚至和發展商進行投資合作、簽約談判到最后的開發都可以全程參與。【提問環節】Q1：宋總，在深圳，城市更新的相關政策中，土地方是國有企業或者民營企業，是一樣的待遇嗎？還是有所差異？　　深圳是市場化運作的方式，與業主是國有企業、民營企業和個人沒有關系，只和土地性質還有權屬狀況有關系。Q2：上海城市更新起源于2014年，上海城市更新政策制定過程也多汲取了深圳城市更新成功的經驗。想問一下，深圳城市更新在保障開發商最優資源配置基礎上，如何體現政府公共利益的實現？　　第一在土地的貢獻率上有要求，平均土地貢獻率為30%，按照法律要求是15%的土地貢獻率，但實際上土地貢獻率和政府規劃有很大關系，現有項目最終的土地貢獻率平均達到了30%。第二需要建設一定規模的保障性住房，根據地段不同，有8%-15%的差距。Q3：目前影響上海城市更新速度的三大問題一是規劃管控，二是成本較高，三是審批速度低。在成本方面，特別是稅費方面，深圳有何特殊政策支持城市更新？　　深圳市也同樣存在這三個問題，目前正在不斷優化和改進。在規劃上有法定圖則，如果法定圖則沒有覆蓋就要走專項規劃，但是對城市更新項目，政府會有適當調整，可以對法定圖則有所突破。關于成本問題的確是越來越高，尤其是開發商的拆遷補償成本會越來越高，因為深圳業主的訴求都非常高。在審批流程方面，深圳進行了大幅度的調整和簡化，事權下放到各個區，市職能部門層面只是負責進行宏觀調控。深圳市城市更新政策最大的特點,一是可以通過簽訂補充土地出讓合同來解決土地招拍掛的問題，第二就是地價方面，根據土地性質不同有比較大的優惠，但是稅費是一樣的要求，該交都要交。Q4：宋總，剛才您提到15%的法定貢獻率，實際平均可達30%，也就是貢獻率是一個區間，具體是多少，主要取決于哪些因素呢？　　政府要求的最低限是15%，和三個因素有關系。一是現狀建筑面積，二是合法土地面積，三是區位，區位就涉及到配套需求，每個項目是不一樣的，在實際過程中平均已經達到30%。Q5：目前上海城市更新參與主體多位國有大型企業，政府會比較支持；對于大量擁有存量用地的民營、私營企業反而很難推動。深圳在全面推動城市更新方面有哪些政策支持？　　深圳鼓勵產權較為單一，產業升級的城市更新項目。Q6：宋總剛提出的事權下放，深圳更新中涉及到規劃調整的審批程序有哪些？　　基本上規劃和國土相關職能部門的事務全部下放到各個區的城市更新局來實施，城市更新局又把一些工作下放到街道來進行，一層一層的下放。Q7：上海城市更新一個項目至少需要2年的時間，其中調規大概18個月，供地又要大半年。深圳城市更新政策是如何宣傳推廣，存量土地使用人又何路徑會了解相關政策？　　深圳的城市更新項目平均也需要5年左右。首先要立項，立項1年內要完成專項規劃，否則會調出城市更新項目，2年內要完成補償協議的簽訂，否則也會被調出項目，然后再簽訂土地出讓合同，然后再開發，所以一個項目起碼也需要5年以上的時間。深圳的城市更新政策是不需要宣傳的，所有的發展商、股份公司都很關注很了解，都主動去更新，主動找項目。比如卓越有60個項目，很多發展商都在深圳找項目，當然進入法定程序不一定很多，但是事先已經進入到和權利人進行溝通，尤其是和股份有限公司。
Q8：那么，卓越等大開發商，他們以什么樣的身份參與城市更新項目呢？協商談判中政府如何參與實施？　　市場主體的身份，進行協商談判。　　政府在城市更新過程中，只承擔審批、監管職責，原則上在協商談判階段政府是不參與的，但是如果涉及到重大項目，有些區政府也會去參與組織協商工作。Q9：如果協商不成，特別是舊改，老百姓不同意，開發商如何應對？　　在舊住宅小區的更新政策上，需讓政府主導。目前政策規定，簽約率必須達到100%，城市更新才能進行下去，所以現在很多項目簽約率到80-90%就很難進行下去了。所以深圳準備修訂完善這部分政策，在城市更新條例征求意見稿提到當簽約率達到95%時，剩下的部分由政府介入，不過出臺難度很大。Q10：深圳城市更新除了規劃、國土、建設等主管部門推動外，相關如環保、消防、招商、稅務等部門可否有同步政策出臺？　　深圳的城市更新政策主要是規土委制定的，市政府發布的，政策中會涉及到環保、消防等要求，這些職能部門不會單獨頒布政策。Q11：對于產業用地更新，在改變用途后，政府對開發商開發物業是否有持有、限售、分割面積大小等限制？　　工改工鼓勵持有，地價上有優惠，分割銷售政府收取增值收益，限制開發利潤。Q12：請問宋總，在深圳城市更新如果是原有建筑整治方式，有加建，建筑功能發生變化，規劃國土方面土地性質是否也同步變性？
　　這是城市更新的一種模式叫功能改變，使用功能變化，但土地性質不發生變化。Q13：所有類型城市更新事權都下放到區甚至街道，由城市更新局負責，那么規劃局是否還受理規劃許可審批？任何類型城市更新是否都重新核發建筑工程許可證？　　城市規劃不發生變化的前提下由區政府審批，如規劃變更是要報市規土委的。城市更新項目按規定全部重新發放所有證書：土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證等。Q14：收益貢獻度15%，或市場達到30%，這主要從哪方面體現？土地面積度讓？建筑面積分成？租售收益分成？　　貢獻率是指給政府貢獻的公共設施用地。全經聯城市更新委員會　　全經聯城市更新委員會是由全經聯內從事城市更新領域的創新企業家和優秀經理人組成的專業組織，是城市更新領域的創新智庫和產業鏈平臺。委員會的職能是專注城市更新領域，分享創新案例、編寫創新報告，推薦創新項目、建立創新基金、孵化創新IP。全經聯城市更新委員會將幫助全經聯會員和業內同仁了解、關注城市更新領域的最新發展動態，搭建業主方、投資方、專業服務機構的交流平臺，推動相互合作，實現共同發展。歡迎全經聯會員及關注城市更新發展的業內同仁申請加入全經聯城市更新委員會。