講堂｜張弘：318文化大院——專注于鄉鎮的文創產業孵化中心 ...
張弘先生，“318文化大院”創始人，2015年5月25日加入全經聯，同時擔任全經聯商學院創新講師，致力于中國新型城鎮化建設，打造集文化創意、旅游、產業升級，以文化、旅游為先導，創造品質高端、功能復合、深度休閑的鄉鎮文化產業，通過互聯網把創意產業延伸到三四線城市；利用品牌嫁接當地產業和土特產品；未來通過連鎖品牌效應，擴大休閑旅游人群規模。 2015年7月，全經聯和上海鄉思文化發展股份有限公司合作成立全經聯鄉思商學院，向行業輸出鄉鎮文化產業最實戰、最前沿的知識體系和創新模式。 2015年6月29日，“吳江·蘆墟·318文化大院”成為全經聯創新教學基地，張弘先生是出品人。 張弘先生已確認參加2015年9月11-12日在北京舉辦的“第三屆中國房地產創新模式大會”，大會將設立“中國房地產創新項目路演”分會場，318文化大院是路演候選項目之一。以下是張弘先生在“首屆全國房地產金融創新大會交流群”的分享內容：2015全經聯創新講堂第32期分享時間：6月10日20:00—21:00分享地點：首屆全國房地產金融創新大會交流群分享主題：318文化大院——專注于鄉鎮的文創產業孵化中心主持人：朱峰先生，全經聯商業地產委員會委員、國裕柏威（北京）商業管理顧問有限公司資深顧問 主持人：大家好，今晚由318文化大院創始人張弘張總和我們進行分享。張總今天忙了一整天，連夜趕回來，在此向張總表示感謝！ 張弘：大家好，我是張弘，今天與大家交流的是我兩年多來嘗試的一個探索：318文化大院——專注于鄉鎮的文創產業孵化中心。 大家都在談眾創空間，而事實上，我是在2012年底就開始在上海進行廠房改造，現在我自己的辦公室也是舊廠房改造的。城市的眾創空間，是被資本現階段認可的一種商業模式。而事實上，農村有非常多美好的載體，承載了更加豐富的社會、自然、歷史、文化資源和產業需求。是否能夠將鄉村文創綜合體在短期能夠創造好的現金流，我認為時機到了。 2011年，我辭職的時候跟單位領導說的就是這句話：世界這么大，我想去看看。隨后開著一輛Polo，順著318國道一直開到拉薩。當時我太太給我投資了9萬元，通過改造民宿，第一年就獲得了1000萬的收益。
但是后來民宿已經泛濫，情懷總是被假情懷取代，這是一種正常的商業過程。于是，我將目光瞄準了鄉鎮的存量資產，進行改造，并且建立了與政府之間的合作關系。因為我本人是建筑師，所以通過刷臉，很多設計師圍繞過來，在江蘇吳江的這個舊廠房改造項目也獲得了世界華人建筑師的金獎。
趙炳杰：創意+專業=好產品+運營=市場占有率！ 張弘：事實上，我們設計師這個圈子就是城市白領的一種訴求，在北京、上海等大城市，人們需要在周末逃離。如何讓設計師的夢想和國家的夢想有機結合，這就是一個產品如何塑造，如何獲得消費者的過程。
李霞：我身邊有些朋友，不僅在周末，平時也住在周邊了。 張弘：剛才說到了新型城鎮化載體的思考，新型城鎮化是人的城鎮化。在物聯網和互聯網的支持下，通過產業的培育，將城市和農村聯系起來，人們逐步建立自己的品牌，形成平等的社會機制。我希望我們的產品能夠成為大家的鄉間雅集，將來也希望大家能夠在院子聚聚。
主持人：傳統房地產進入發展瓶頸，張總在嘗試一條完成不同的發展道路。請問張總，您是何時關注到鄉鎮，并且是將在都市的文創產業導入鄉鎮？ 張弘：我是一直在為開發商服務的設計公司，但是自己并不一定非常喜歡做方案的工作，隨后我們嘗試沿著國道和政府交流，做了一系列的嘗試。很多沒有建成，或者沒有立項的項目，也作為當地政府招商的依據了，說明政府也非常需要這個產品。只有產業，才能將城市和農村聯系在一起。
主持人：文化地產已經和旅游地產、養老地產一樣，成為下階段政府、開發商關注的重點產業。 張弘：是的，產業的細分是一個地區城鎮化的不同過程的介入需求。新型城鎮化下，通過互聯網和個性化設計，可以將旅游和農副產品銷售有機的結合起來。 曹斐：有了產業的城鎮化才是真正的城鎮化。 主持人：文化產業進入鄉鎮甚至鄉村，張總的實踐具有重大的意義。 張弘：在今年的春節之后，我沿著太湖進行了政府的團拜，上海，蘇州，常州，無錫，湖州，嘉興，海寧。這才意識到，318國道不是那么好做的，先完成長三角的布局，才有可能完成心里的夢想。
主持人：這是非常宏偉的發展規劃。在實現這一規劃的過程中，張總您是如何有效地組織文創產業資源來支持您的各個項目的呢？ 張弘：目前很多開發商，都在城市城鎮化的產品。我的做法是向浙江人學習，利他原則，共贏原則。產品一定要輕，要做區域化的思維，以及多級合伙人體制。那就是和政府合伙，以及所有的項目參與者監理合伙制 曹斐：聯合發展，互助互動。 主持人：介紹一下您的合伙人機制和合伙人來源吧，是否可以理解為政府出地出房，您出資源出運營？ 張弘：我們認為，一個文化旅游小鎮的生長是需要時間的，不是一個設計，也不是一個商業綜合體，所以合伙的來源也是為了在不同階段提供不同的服務，合伙人的概念就是為了完成一個共同的夢想而合作的一群人。
我們選擇長三角作為文創旅游連鎖項目的發起和拓展區域，互聯網+運營在初期必須基于成熟的區域。目前江蘇和浙江都在推行100個美麗鄉村計劃，由于我們在長三角的努力，受到政府的邀請，可以建立廣泛的合伙人體系，可以使得領域的形成。很多景區要運營，是一定需要圍墻的，這樣才可以建立領域。門票是旅游的一種商業模式，阿里巴巴，uber都是在建立領域的基礎之上才能完成。而如何在沒有圍墻的情況下，建立領域，建立圍墻呢？那就是合伙人制度。 阿里巴巴上市后開展的全國農村千縣萬村農村電商計劃是從桐廬開始的，恰巧我們的桐廬318文化大院，受到了桐廬縣委書記的重視。僅僅在桐廬我們就將開展5個以上的318門店，因為合理的公司結構，在很少投入的時候，逐步就控制了長三角區域越來越多的資源。 龍向東：文化大院空間整合活力再造，運營管理團隊有哪些保障體系？現有產品的核心競爭力是什么？ 張弘：現有產品的核心競爭力就是我們的團隊構架，每一個團隊的成員，以及政府對于我們團隊、品牌的接受度。我們速度非常快，而且研發的產品非常輕。目前已經和江浙政府簽訂了意向協議20個點以上，馬上可以開始，并且我們在建造的包括江蘇、浙江，將來都會成為整個省的樣板。 諾貝爾獎經濟學獎得主、紐約大學教授萬克爾斯彭斯接受采訪時表示：“如果下一個十年中國經濟還能繼續高速增長，城鎮化必將是其重要的引擎”。以浙江為例，從目前64%的城鎮化水平到2020年的72%，意味著要新增城鎮人口900萬，新增城鎮面積900平方公里，將撬動約5萬億的投資消費市場，先期進入城鎮綜合開發領域的投資商將成為最大受惠者，318文化大院作為慧域的線下實體店，必將在未來三年迎來飛速的發展。 這是我們公司的組織構建，我目前控制股份90%，目前我們在進行股權融資。
我先介紹一下318大院的盈利方式吧，318文化大院在創始之初，就本著為打造真正的生活，工作，交易，文化的美好家園，建立跨區域化的服務模式。不是僅僅關注于屬地的單體項目，而是注重區域之間的產業互動，合理組織旅游，屬地化消費。傳統產業的復興，注重品牌的塑造和營銷，建立O2O的公司架構，積極地推動小鎮從：1、創造吸引核；2、逐步成熟的生活消費區域；3、產業延伸，文化繁榮，地產成熟的幾個不同的服務階段。 在資產獲得這個版塊，我們與聯合國教科文組織以及同濟大學歷史文化名城基金和上海交通大學的有記憶的歷史空間科研基金合作，將在長三角政府資源獲得方面具有非常顯著的優勢。注重產、學、研緊密結合，注重互聯網和現代服務業，不斷地改變著我們公司的思考模式。 我們的盈利模式主要包括五個方面： 1、318文化大院門店經營； 2、前期的屬地化眾創，文創，科創政府扶持資金； 3、策劃，設計，招商，運營，投融資服務； 4、旅游和農副產品互聯網渠道服務； 5、屬地化項目投資收益。 我們希望與全經聯共同設立一個投資和建設主體。根據我們的財務預測，由于每一個大院不同階段承載著不同的盈利能力。 第一年包括：1、策劃，設計服務對接；2、物業經營；3、鄉鎮文化禮堂基金以及文創，科創基金對接。單店盈利能力為30-50萬。 第二年包括：1、設計，招商，運營對接；2、物業經營；3、旅游，屬地化農副產品渠道建立，單店盈利能力50-100萬。 第三年包括：1、設計，招商，運營對接；2、物業經營；3、旅游，農副產品產量增加；4、參與投資熟悉化的項目公司，并進行連鎖經營，單店盈利能力150萬。 我們的戰略布局：第一年我們會完成20個（目前已經完成4個），目前收到邀請的包括蘇州，無錫，常州，南通，宿遷，湖州，嘉興，海寧，麗水，紹興，寧波等。明年將在長三角至少推廣50-80個類似性的門店，第三年完成100-300個，并且實現異地復制，并且完成新三板的上市。事實上每個門店是與鄉鎮下屬的文旅公司合作的公司載體。
為了保證渠道的暢通，我在今年4月11號，成立了鄉思平臺，目前會員40個，包括針對于紋縷小鎮成長的各種吃住行文創品牌。
主持人：這是非常有效的資源整合方式。成為318大院的合伙人，需要什么樣的條件？能介紹下具體的融資方案嗎？ 張弘：目前我希望放出10%的股份，融資金額為600萬。全部用于建造20個新加的店面。事實上，只要和政府聯合成立公司，當年的投入馬上就可以收回。 主持人：投資的份額最小是多少？ 張弘：目前沒有考慮具體的份額，因為我們的財務預算，600萬完全可以使得項目推動起來。 主持人：非常感謝張總在美麗鄉村發起的“318文化運動”！這是一個史無前例的創新產業項目。 張弘：我們將用100萬作為總公司的支持，包括網站，項目收集整理包裝，與政府簽訂更多的產品合作，以及人員管理，剩下的500萬用于成立公司和建造裝修。目前我們新增加的合作是和如家的民宿板塊品牌云上四季共同成立了云上四季-318文化大院管理品牌，我們所有的鄉鎮物業板塊全部由如家酒店集團輸出管理部。
主持人：如果成功，將徹底改變現有鄉鎮文化產業的發展格局。 李霞：30萬投資一個項目，多大平米？靠租金收回投資？ 張弘：不是靠租金，每一個階段的收入不同，文創基金，眾創資金，美麗鄉村補助是第一年的收入，第二年的主要是策劃，設計，招商，運營的過路費。 主持人：星星之火，可以燎原！但是起步階段，需要有足夠的營收來支撐每個門店。在這個方面，有什么樣的營運計劃？ 張弘：門店經營的費用全部給到當地政府的小舅子，就是店長，我們要的是通過網絡的流水服務費。 主持人：項目的核心價值在于：每個318文化大院門店落地并且創造良好的營收。 張弘：是的，完全是這樣的，我放一些我們的318文化大院的一些實景照片吧。
林泰民：希望去考察學習，張老師給些建議。 張弘：歡迎六月底到七月份來上海周邊考察，事實上保證我們盈利的還是和不同政府，很多政府建立的合伙體制。 主持人：建議全經聯針對318文化大院項目，組織一次實地考察研修活動，就在汾湖畔，與張總的創業團隊進行面對面的交流分享。 李霞：支持，期待學習交流。 龍向東：感謝張老師精彩分享，祝318多地綻放！ 張弘：原來的大院我已經不稱之為標準的318文化大院模型了，太過于重資產。目前客房29間，歡迎大家前來，一起交流。 趙炳杰：未來我們以游學的形式集合各方資源進行項目考察和分享，大家能直接進行資源對接，推動項目發展。 主持人：全經聯大舞臺，創新產業對戲連臺，感謝張總的分享！感謝大家的參與！期待著在不久的將來，能夠看到318文化大院落地生根，遍地開花！也希望更多人能夠加入到318文化產業中來，共享成功創業的榮耀！