【微信講堂】 陳方勇：三中全會后對房地產金融的影響 ...
2013-12-17 19:34
“全經聯房地產金融投資創新講堂第九講”于12月12日晚上20:30-21:45在“全經聯金融投資研究微信群”進行。分享者：陳方勇先生，全經聯金融委副主任、佰仕信（上海）股權投資基金管理有限公司董事長。交流主題：“三中全會后對房地產金融的影響，及其所面臨的機遇與挑戰”。
以下是整理后的分享內容，供全經聯會員及業內同仁交流學習： 陳方勇：大家好！我是佰仕信基金的陳方勇，今天受全經聯金融委的委托，來主持這一場關于三中全會后對房地產金融的影響的討論。首先聲明，我不是專家，更不是政策解讀專家，所以沒法解答專家們都回答不了的問題。今天我負責的任務是把真正的大佬引出來，幫大家把一些猜想和疑惑找到一個合適的答案。 朱君國：陳總好！ 陳方勇：十八屆三中全會目前被提到的高度已經相當于30多年前那次拉開改革大幕的三中全會相提并論，可見大家對于改革的期望有多高。雖然事前很多思路已經曝光，但此次三中全會的公告究竟沒有讓大多數人失望，讓人們對習李新政充滿期待。我個人理解，這也是在現有體制下能提出的最大力度了。政左經右看似分裂，可能卻是現實中國最容易接受的解決方案，天下大勢，自有規律。 （其他成員的問候略） 陳方勇：關于房地產，其實本次三中全會幾乎沒有提及，這讓習慣于房地產調控的人們非常不習慣。以往那種“見招拆招”的刺激反應式的調控被徹底放棄，取而代之的是所謂的“長效機制”。或者用三中全會公告中出現頻率最高的詞匯來解讀，就是用市場化的機制（2020年全面市場化）來解決房地產問題。潛臺詞我們隱約聽到是通過提高供給來平抑需求（“建立城鄉統一的建設用地市場”，土地制度改革？農地流轉？），通過雙軌制來化解矛盾，通過財稅改革來降低地方政府對土地財政的依賴，通過向地方政府授權來規避全國一刀切的弊病。這不正是市場派們一直倡導的方向？只是，我們可能會有些擔心，現在，還來得及嗎？ 陳方勇：何出此言？因為今天我們面臨的市場已經是一個徹底扭曲的市場，抱薪救火可以保證火不滅，但風險是否能夠真正化解呢？我們看到M2一直居高不下，但是錢荒在不斷發生，資金成本有增無減。我們看到大量的鬼城、空城在不斷出現，但是面粉高于面包的現象已經見怪不怪。一方面是土地城市化，另一方面是人口并沒有城市化，高房價相對于農村進城人口來說，差距何其之大。單獨放開了，戶籍能放開嗎？與戶籍相關的城市所特有的資源附屬能分離嗎？ 朱君國：區域不平衡將持續存在，君不見，年輕人全往一二線城市跑。 陳方勇：我們關注本屆政府的著力點在于金融市場化和新型城鎮化，這明顯是把蛋糕做大的思路。也許領導們的思路在于要軟著陸而不是把泡沫戳破，因為這個時點沒人敢踩剎車把輪子停下來，只能在運動中糾偏，多么高的難度！我們可以樂觀的想，中國的地域、產業發展不均衡，以及之前的厚厚家底和強控制力，或許會將繁榮再延續十年？從全面過剩跨越到全面創新，似乎不是那么容易。倒是看到很多產業資本嘗試過地產的甜頭后，一發不可收拾，真是鴉片啊。 陳方勇：未來會怎么樣？這個課題實在太大，悲觀者看到崩潰，樂觀者一如既往，當做利好。作為市場中的覓食者，我們還是多看看會出現怎樣的機會比較現實。或者說在這樣的大破局中會出現怎樣的生機？我覺得，十年之后會有很多今天我們不敢想象的事情成為現實。如同今天出現的互聯網金融熱，讓人熱的不明覺厲，萬科已先后拜訪阿里和騰訊，還入股徽商銀行，萬達已經正式進軍電商，恒大在賣礦泉水和音樂，他們想干什么？ 聶學東：但是，左政右經會有阻力，徹底性令人擔心。 陳方勇：嗯，這個難題實在太大，所有聰明的領導把它留到了未來。 朱君國：萬業兼下品，唯有地產和金融！ 陳方勇：也就是吳敬璉教授說的改革的最大阻力來自于既得利益者。 朱君國：我們是貨幣驅動型增長！ 陳方勇：對于我們大多數人來說，我們并沒有多少資源的儲備，也還沒到“大到不能倒”的地步。因此我們只能默默尋找政策鼓勵的方向，坐一艘順流而下的小船，跟隨黨指引的方向。當我們把所有信息指示的方向疊加起來，前方的路赫然寫著“金融地產”，地產金融化將成為未來十年的主題，無金融則不地產！不是已經有案例出來，開發商成功轉型為地產基金，現在哪家地產商能說自己可以不用金融杠桿？ 聶學東：萬業兼下品，唯有地產和金融！提勁信心，時間還有 陳方勇：回顧2013年，我們發現地產金融領域的創新不斷！開元酒店REITS香港上市成功，凱德REITS收購首地大峽谷，國投瑞銀公租房REITS尋求上市，高和資本私募REITS收購丹陽大廈，華貿寫字樓REITS上市進入倒計時！華潤推出停車場基金，海印股份“二房東”業務發行資產證券化，光耀東方聯合中融信托收購中電信息大廈，國開金融成立拿地基金公開北京奪地，而萬通則聯手華潤信托完成了中服地塊的土地證券化！大資管時代的到來正在倒逼各路機構由簡單的純債權投資轉型進入夾層甚至股權投資，機構的主動管理能力成為最重要的競爭力，而資產證券化也在李克強總理的大力推動下成為最熱的話題！ 朱君國：基金化運作地產開發將成為區域開發商發展趨勢！ 陳方勇：與此同時，當時間來到2013年，地產基金已不再新鮮，星星之火已在全國范圍散播！在地王的爭奪中，我們發現了地產基金的身影，資本的較量已從爭奪稀缺資源開始！在各大主流地產商的版圖中，我們發現地產基金已成標配，地產商們已然覺醒，去杠桿化需要杠桿的重塑！當各個中小開發商開始思索轉型，地產基金為他們開闊了思路，GPLP結構正在引領技術與資本快速融合。有越來越多的職業經理人、操盤手、穿西裝的、光腳的涌入地產金融行業，他們帶來層出不窮的創新，也帶來無數的新問題。金融市場化的浪潮已席卷而來，民間資本做金融正是政策鼓勵的方向！地產基金的安身立命之所在專業，地產基金的專業化已構成生存的必要條件！2013年，涌現了更多由職業經理人組建的獨立地產基金，機構投資人開始入場，專業的力量得到了資本的尊重。 朱君國：但是還是有很多人看不到這個趨勢，拒絕創新和趨勢；我真的無語！ 黃璽慶：獨立地產基金會有許多生存的機會，但是難以有壯大的機會。 陳方勇： 十八屆三中全會是一塊要吃十年的蛋糕，留下很多新鮮的課題等待人們去挖掘機遇，地產未來十年的玩法肯定會與前十年完全不同。 黃璽慶：也就是說，在野蠻生長時代，可以誕生許多的地產基金，但是在夾縫中生存的獨立地產基金很難有真正意義上的成長壯大。地產基金剛剛走過3年的道路。還遠遠沒有到洗牌的時候。看似有無限可能，但是把這些可能變成現實，還有太漫長的道路要走。 陳方勇：目前來說是野蠻生長階段，不過在泛資管時代，甚至泛金融時代，銀行都有可能破產，地產基金就更得思考自己的定位了。永遠做草根肯定不是出路。本屆政府市場化的決心很強，也是一屆有為政府，試圖力挽狂瀾，而中國的事情一定在變中才會出現機遇，現在窗口期已經打開。 朱君國：支持市場化，反對壟斷！ 陳方勇：本次會議還提到的一個概念我個人感覺如同之前的國企改制一樣會充滿機遇，那就是混合制經濟，這么些年再次釋放國退民進的信號。也就是說作為資源壟斷者的國有經濟將會尋找具有市場活力的民間資本合作，以挽救頹勢，也就是說資源配置將出現一次市場化調整的機遇，這就是專業的地產基金的機會。 董蒼山：@陳方勇 我沒你這么樂觀，地產也好，金融也好，根本上還是政治問題，岳不群只能是虛構人物。我們只是被裹挾在歷史的洪流中盡可能游得好一些而已。 聶學東：機會與挑戰同在 王東亮：據說北京已經有30億左右的有限合伙基金出現兌付問題。套利通道式無項目判斷和管控能力的房地產基金，明年會洗牌。 陳方勇：@Sunshine 呵呵，我們盡量避免泥沙俱下。做著美夢，但要穿著褲子。 陳方勇：海外投資其實現在也是一個顯著的投資機遇，因為確實存在大量的悲觀者。或者說悲觀也是一種機遇。 董蒼山：鼎暉甘總的團隊主要任務就是投資海外市場 陳方勇：嗯，這個市場很大，盛世神州是“春江水暖鴨先知” 王東亮：商業地產基金大家怎么看？ 董蒼山：的確。其實歐洲市場更好 朱君國：估值合理得商業可以投啊，當然一二線為主 陳方勇：我個人始終認為商業地產復雜的多，也更容易失敗，但恰恰也是更有機會抵御未知的風險。 張民耕：“住宅發展取得巨大成績”，是本屆班子對房地產前所未有的肯定。 陳方勇：同意張主席的意見，本屆政府對于房地產業還是希望用慢藥給治愈的。 朱君國：我最痛苦的是從制藥從業者轉成地產金融從業者，順應中國大勢！這樣才能活得更好！ 陳方勇：嗯，中國的經濟周期只有政治周期，不知本屆政府提倡的市場化調節機制何時能起作用。現在看到的是中央政府不行政干預了，地方政府從來不敢怠慢啊。 黃璽慶：在一個半政治半市場的環境里，我們如果只是從市場的角度去分析判斷問題，很難得出樂觀的結論。 陳方勇：嗯，就我個人的觀點，本屆政府應該是近二十年來最好的組合，我愿意投信任票。 李玉國：我一直思考中國地產的市場風險會來自哪里？1、一二線城市的寫字樓；2、二三線城市的商業；3、三四線城市的住宅。 聶學東：同意 朱君國：本人贊同！ 董蒼山：@李玉國 有道理 朱君國：全面過剩得時代總會到來，和服裝家電一樣，房子也會過剩！ 陳方勇：今天的熱點勢必是明天的陷阱 聶學東：事實是困難還很大，把氣球慢慢抽需要巨大的智慧 朱君國：和服裝家電一樣，還是有賺錢的企業！ 陳方勇：房地產其實已經是全面過剩了 李玉國：@朱君國 是的！地產的黃金十年感覺已經過去！ 陳方勇：這是周小川的大池子，把M2吸住，保增長而低通脹 朱君國：地產基金得黃金十年到來了！ 陳方勇：至少是地產金融的黃金十年 董蒼山：個人看好醫療健康、保險、教育和旅游 聶學東：中央政府不能讓氣球破 朱君國：市場化就是自由競爭，草根也可以占有一席之地！ 李玉國：@聶學東 任何事情不能永遠違背規律！ 聶學東：珍惜10年吧 陳方勇：嗯，就房地產業來說，現在已經密切捆綁金融，真是大到不能倒，只能慢慢放氣，不敢扎啊。 李玉國：產業地產未來有前途 陳方勇：嗯，產業地產的機會在產業而非地產 董蒼山：物流地產！ 聶學東：風險也是很大的 朱君國：產業+地產+基金是未來趨勢！ 陳方勇：各位，我今天晚上拋磚的任務基本完成。 朱君國：骨架是硬件，皮肉是軟件，金融是血液，缺一不可！總結完畢！ （其他成員的感謝略） 陳方勇：謝謝大家的肯定，這陣子比較忙，接到任務匆匆消化了一下，確實理想主義了一點。不過做投資的沒有點理想主義是沒法做的哦！謝謝大家的耐心和鼓勵! ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 全經聯金融中心依托全經聯的渠道、專業與信用優勢，發揮金融“最后一公里”的作用，支持會員的創新模式與創新項目。通過建立全經聯基金，引導并聯合全經聯金融投資聯合體70余家成員機構，共同扶持全經聯孵化的創新項目；通過在全國各地舉辦全經聯金融投資論壇等金融專業活動，搭建項目與資本直接對接的平臺。用金融的力量推動創新，用平臺的力量孵化創新。 為推進創新項目的落地，全經聯將設立“全經聯創新孵化項目”，將符合相關條件的項目向全經聯全體會員推薦，并運用全經聯平臺的力量（資本、市場、渠道、品牌、人才等）對創新項目進行支持，幫助創新項目的成功。全經聯金融中心：http://m.sezhui.cn/portal.php?mod=list&catid=2103申報創新孵化項目： 吳敏 51241652（辦） 13811455540（即微信）申請加入金融委： 吳超 53308119（辦） 13501297192（即微信） |
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