【全經聯創新講堂第十二講】連鎖酒店產品創新與地產行業有機融合 ...
“全經聯創新講堂第十二講”于11月28日20:30-21:30在“全國房地產經理人聯盟（二）”微群進行。分享人：徐期宏先生，全經聯會員、山旅酒店管理（上海）有限公司 董事總經理。分享主題：連鎖酒店產品創新與地產行業有機融合。以下為整理后的分享內容，以供全經聯會員及業內同仁交流：徐期宏:首先很高興在感恩節與大家交流，希望今天我們多多互動。魏灝
:徐總你好，我看大家都在期待，那我就拋磚引玉。目前連鎖酒店門檻貌似很低，這塊市場也越來越不規范，徐總你幫助分析一下未來這塊市場前景還如何？徐期宏:連鎖酒店不等于低門檻也不等于經濟型酒店。我首先介紹下我目前所打造的雅致人文酒店的概念，讓大家能夠有個明確的認知。我們所打造的連鎖酒店是中小型、高檔、休閑度假式、文化主題型、連鎖精品酒店，我們在精品酒店領域中，創建了一個新的細分市場，我們把它定義為“雅致人文酒店”。從客群上定義：以中高端人士為基礎，成為這些有一定消費能力、追求品質享受人士旅游度假及商務會議的優先選擇。從品質上定義：精致、舒適的高品質客房和高水準的配套設施。從定位上定義：親身體會當地的文化氛圍，充分體驗并參與，分享其中的美好感受。從服務上定義：提供親情般、老友式的個性化有限服務。而且從目前的市場表現看，各個酒店集團都在往上發展自己的品牌。而我們目前就是要突破連鎖酒店品質不高，加盟后品質難以把控的難題。聶學東:酒店與文化體驗相結合，好！馮艷霞:徐總，一般控制在多少張床的規模，能給些投資和回收期方面的概念嗎張英赫:連鎖酒店，我比較欣賞“桔子”。請問徐總覺得這個類型的酒店在目前這個市場環境下，前景如何？徐期宏:從體量上定義：中小型的，以住宿為主營業務，每個院落約20-60間客房，并有一定的配套設施。桔子是定位為城市商務范疇，不是真正意義上的精品酒店，有他固有的產品模式，由于缺乏文化屬性，和地產項目的結合待觀望張英赫:我們目前比較關注水晶，準備在三線城市試點合作。魏灝:徐總重點強調文化屬性，也是呼應定位--雅致人文的吧。聶學東:徐總，根據定位對選址有特別考慮，要求徐期宏:我想問各位，現在大家去一個地方，如果選擇酒店，他能充分感受當地的文化，又有老友式的個性化服務，你會考慮嗎?徐期宏:@聶學東，回答您的問題，選址的要求。項目選址標準：旅游目的地或城市中心的文化地標區域地處有文化底蘊的區域，或項目本身有故事在推進拓展的計劃區域內具有相當高的市場成熟度或有很大的發展潛力姜煒:當然考慮。羅偉:黃島酒店感興趣嗎？李杰:是否一定要在特別中心的地段？羅偉:中心地段聶學東:謝謝徐總！徐期宏:為了打知名度，以前最多的就是和國際聯號酒店合作。但是，國際五星聯號酒店成本高，規模大，收益慢，加上現在很多的地產項目都在主打個性化，品味化，突出其的文化屬性李杰:請問這種人文酒店的單店適中規模？徐期宏:@魏灝，文化屬性，不是一家酒店的標志，而是會成為今后打造此類酒店的標配羅偉:是，就是開發區徐期宏:@李杰，問得好，規模也是此類酒店能快速擴張和發展的優勢張英赫:我們項目體量過大，萬豪和桔子都合作了。徐期宏:@張英赫，那是你們題量比較大，適合此類酒店徐期宏:但是以我的經驗，今后的趨勢是在一個項目中，要有復合產品組合李杰:@汀湘十里 看來正需要[呲牙]徐期宏:就像現在的餐飲業，由大型餐飲單店轉為小型，但具有明顯特色和個性化的主題餐廳。張英赫:@徐期宏是啊，120萬同時開工，壓力很大。徐期宏:這，也許就是下一步地產業和酒店業合作的趨勢。聶學東:贊同今后的趨勢是在一個項目中，要有復合產品組合，特別在旅游目的地，滿足各層次的要求。魏灝:復合產品組合，可不可以理解為配套？徐期宏:既有星級酒店的舒適性與私密性，又有傳統酒店濃郁的自然人文氛圍，既有精品酒店的獨特個性化與管家式服務，又有度假酒店的休閑娛樂享受，這就是雅致人文酒店。徐期宏:@魏灝，應該可以這樣理解。徐期宏:體量大的旅游地產和商業地產項目，可以組合星級酒店+精品特色酒店，提供多元化的組合酒店產品。徐期宏:在一些高端地產項目，可以把售樓處充分利用，做一個小型精品酒店，作為這個小區的配套。徐期宏:試想一下，投資不高，又有客戶需求，風險又不大，是不是可以很好地和地產相結合，而這僅僅是針對住宅地產。針對商業地產，可以利用寫字樓的幾個樓層，進行打造，提供高性價比的產品屬性?？梢誀I造一個概念叫“都市中的桃花源”聶學東:徐總， 你們雅致人文酒店，已開業和正在實施的效果如何。徐期宏:我們在濟南的大明湖，杭州的千島湖，寧波的象山海邊，重慶的武隆，廈門的市區在籌建中。市場的反饋很積極。這是產品花瓣圖 可以參考下。李杰
:除去物業本身，單店投資額下限？張英赫:我這就準備考慮寫字樓里拿出3層。穆健瑋:很喜歡桔子的主題創意和客群針對性，但選址環境和空間營造的精細度上還得下功夫。再一個就是微笑服務(這個對中國人很難，有區域差別，南方好一點，北方較差)。徐期宏:要看規模。禮儀。微笑是最基本的禮儀，不是服務。@穆健瑋， 從服務上定義：提供親情般、老友式的個性化有限服務。我們要創造的是，我們不是賓客與酒店的關系，而是家人的關系魏灝:徐總你們籌建的酒店價格體系如何定位的？我們的稱呼不是xX先生，xx小姐，而是哥，姐，讓你回到自己親戚家的親切感，營造一個在陌生城市的溫馨歸屬感，讓賓至如歸不是空話。徐勇:不分年齡嗎?徐期宏:@魏灝，說道定價體系，先告訴大家客群定位體系。徐勇:在商言商，服務是根本。徐期宏:@徐勇，核心目標客群是有生活品位、追求心靈滿足、同時又有一定支付能力的中高端客戶。目標客戶的主要特：社會特征： 主要年齡段25-55歲，中高收入。心理特征： 有品位，追求自然放松的心境，喜歡個性化、有特色的體驗式酒店、追求過程享受到訪目的： 休閑式旅游、度假、商務酒店偏好： 精致的、優雅的、品質的、互動的、文化的。徐勇:稱謂是細節。徐期宏:基本定價在500---1200。均價在700。當然二三線城市的定價會適當降低。@ 徐勇，細節服務不僅僅限于此。徐勇:當然是還有很多，以一而論而已。徐期宏:蜜月房的布置，為客人準備生日禮物，為生病客人熬粥，都是細節個性化服務，不勝枚舉。徐勇:服務的專業是能看出顧客的生活習慣，就酒店而言。徐期宏:好了，今天時間有限，第一次分享難免有所不足，請大家見諒。徐勇:不打攪生活習慣是服務的一方面。聶學東:理念好，符合發展趨勢，有不一定會有好的反響，謝謝徐總。魏灝:其實也是直逼一線城市四星的價位了，要想把這部分商旅客人分出來，是需要特點，特色的啦，要動腦筋。徐期宏:如果有機會的話，真誠地希望和各位有更多的面對面交流，你會真正了解文化主題型酒店未來的發展趨勢和地產結合的。徐期宏:@聶學東，反響是靠產品體現的，不是靠分析的哦。穆健瑋:組合酒店產品，強化軟實力，實現性價比優化，是酒店業多元化競爭的必然趨勢。徐期宏:@魏灝，不能簡單地看價位來理解哦，有機會多交流，你會耳目一新。謝謝各位，感恩大家，期待交流。主持人:今晚的分享已經到了結束時間，感謝徐總的分享，也感謝大家的關注交流與互動。張英赫：謝謝徐總！徐期宏：最后分享的一點，等所有人都認為這是趨勢了，反響很不錯啦，那就晚了，謝謝大家。徐勇：謝謝徐總分享。