【微信講堂】 賀繼永：內地房企香港發行點心債

“全經聯房地產金融投資創新講堂第八講”于11月21日晚上20:30-22:00在“全經聯金融投資研究微信群”進行。分享者：賀繼永先生，全經聯金融委委員、凱通資本有限公司合伙人。分享主題：“內地房企香港發行點心債”。

賀繼永先生



全經聯金融投資委員會委員、凱通資本有限公司合伙人

以下是整理后的分享內容，供全經聯會員及業內同仁交流學習：

賀繼永：大家晚上好

賀繼永：我先應大家的要求，先給大家簡單介紹一下點心債。所謂點心債，就是人民幣計價的債券。之所以起點心債的名稱，主要是因為2009年人民幣推行國際化以來，香港可以說是最先開始的市場之一，其發行量很小，就像點心一樣。因而資本市場的人士就形象地將囤積在香港資本市場的這部分人民幣所認購的這些債券，稱之為點心債。

劉明啟：雖然點心債對我們絕大多數是奢侈品，但我們真的很期待！

王紅巖：呵呵，前兩天通知時剛知道這個名詞，今天剛有朋友來交流了一下，才知道啥是點心債。

賀繼永：根據最新的統計數據資料顯示，目前在香港的人民幣存量應該在7000億-8000億之間，這是截止到上半年6月30日的數據。而今年到8月30日，內地民營企業主要是房地產企業在香港發行點心債已達到500億-600億的規模。其實下半年發行量已經加速，到目前應該達到了700億。

聶學東：新事物，學習。

王子晨：主要是來學習的。

王紅巖：還請賀總給我們先科普一下吧。

賀繼永：這確實是比較新的事物，目前點心債主要在香港的這700億里面，大型房企發行較多。但是中小型房企也是可以發點心債的，稍后我會給大家介紹一下發行點心債的前置條件和操作流程等。

賀繼永：目前在香港的資本市場上，最常見的債券種類主要有兩種，一個是點心債（即以人民幣計價的債券），另一個是美元債。目前來講美元債屬于主流。

賀繼永：像在香港上市的內地房企發行點心債（即以人民幣計價的債券）還是比較多的，它們對工具的掌握比較熟悉。

賀繼永：下面一張PPT是我之前為XX的一家房地產企業做的一筆點心債的簡單情況。這大概是一個3年期、6億規模的點心債。債券的票面利息是4.05，加上所有其他成本和費用，平攤到三年，每年的資金成本利息大概是6.87（最終成本）。

王子晨：條件是？

賀繼永：大家可以詳細地看一下結構示意圖。

賀繼永：條件說起來也比較簡單，能做到這么低的成本，債券主要就是體現在增信這一塊上，通過評級發行人發行債券的優劣來決定資金成本的高低。我主要推薦的點心債，它的前置條件是房企要在經常做開發貸的銀行，商談好相關條件，開具一個備用信用證。基本只認中農工建再加招商、中信6家銀行。

王紅巖：目前中行做信用證較多，其他銀行謹慎一些。六家銀行好象是中農工建招商還有中信，是嗎？

賀繼永：對

賀繼永：其中中國銀行做這種備用信用證業務是最多的，這張PPT也展示了一些國企使用備用信用證結構的案例（上市公司公開信息）除了中國銀行以外，其他5家銀行也開始做這塊業務。

賀繼永：以XX這家房地產企業操作的案例來看，它與銀行商談的條件是80%用土地作抵押給銀行，另外20%是以保證金的形式（即1.2億現金作為保證金）存入銀行。最終銀行是開具了一個6.6億、3年半期限的備用信用證。以此來作為前置條件，在香港發行點心債。

聶學東：資金可直接進到內地，成本低太多了。

王紅巖：做地產的，好象大多對信用證不熟。

賀繼永：王總，房地產開發商不了解信用證沒關系，銀行是熟悉信用證的關鍵。實際上除了中國銀行做備用信用證業務比較多以外，其他銀行做的很少。

王子晨：開備用信用證的條件？

賀繼永：王總問開備用信用證的條件，對于中小未上市的民營房企來講，與銀行可以談下來的條件一般就是20%保證金，其余的80%是要有土地的抵押或擔保。這種方式更多的適用于中型偏大的房企。而相比銀行的開發貸來講，它不需要開發商五證或至少四證要齊全。

賀繼永：而即使是將土地證抵押給銀行來進行貸款，開具備用信用證的方式仍然比其期限要長，而且資金成本要比銀行的開發貸或者抵押貸款要有所優惠。

王紅巖：從XX這個項目看，要有全額擔保？

王子晨：離岸人民幣可以直接在境內支付嗎？

賀繼永：對于錢怎么從香港進來的問題，通常有幾種渠道。以人民幣計價的債券有一個優勢，大家可以在第一張PPT里可以看到，由于信用證是銀行開具的，通常是需要其上級央行相關監管部門進行審批，但是以人民幣計價的備用信用證無需央行外匯管理局的批準。

劉明啟：錢如何回來？

賀繼永：具體進來的途徑一般要通過外匯管理局。雖然不存在美元換成人民幣的換匯問題，但由于錢是境外進來的，因此存在結匯的問題，其回程時也要經過外匯管理局，需要相應的手續。像XX的這個項目，專門負責承銷的投行有一個專業人士，他是從國家外匯管理局退休后，返聘到了投行，專門協助客戶處理貨幣的返程問題，使其從香港回到企業賬戶。

王紅巖：資金進入途徑，以商業地產、工業地產或保障房名義向外管局報備，住宅地產難度大一些。

賀繼永：另外，從銀行的角度來講，備用信用證屬于銀行典型的表外業務。而銀行傳統的開發貸或是抵押貸款，這種表內業務不僅有額度的限制，而且受住宅地產調控政策的影響較大。

賀繼永：因此從整個風險的角度來講，相比銀行直接貸款給開發商，銀行作為一個擔保人的角色所承擔的風險要小。而且對于銀行來講也存在著三點激勵：一是得到一筆長期大額的存款；二是其抵押品并不比抵押貸款的要少；三是表外業務。

賀繼永：開具備用信用證，銀行的收費標準一般在每年0.5-1.5之間。那么我所知道一個情況是，中國銀行給AA的一家國企開備用信用證，在香港發行點心債，它給中國銀行的擔保費用僅為0.3，這應該也是業內很低的情況了。當然之外會存在一些隱性成本。

賀繼永：從流程上來講，給大家的建議是，如果是衡量這種模式的優劣，是否適合本公司去做的話，小型房企不適合，而未上市的中型偏大房企做長期融資的話，那么這種模式作為財務結構成本優化來講是很不錯的。

聶學東：賀總，文化旅游項目好做嗎？

賀繼永：文化旅游項目的概念還是不錯的，這也是問到了一個后半部分的問題。前半部分就是向銀行順利開立備用信用證，這就成功了50%。而剩下的部分就是以什么樣的概念去做。那么對于香港來講，它對房地產的認可度很高。雖然今年整個香港的資本市場運行的不是很好，在調控的狀況下，房地產企業的發債還是很猛烈的，得到追捧。

賀繼永：像今年上半年，萬科發行8年期的債券，票面利率達到了2.755。當然萬科是業內的龍頭企業，在資本市場的認可度也很高，沒什么可比性。但只要是六大行開具的備用信用證，其發行債券的評級工作是由開具信用證的銀行來做。基本上資金成本是，3年期保持在3.75-4之間，5年期保持在4-4.5之間，視當時市場情況。

王紅巖：萬科8年期（好像）票面利率2.75%，不可思議。

劉明啟：萬科那么低，是否與和鐵獅門合作有很大關系？

賀繼永：和他自己的品牌及當時市場情況有關。

賀繼永：從流程上講大家要想做的話，建議大家和關系較好的六大行來了解一下綜合授信的問題，一般來講需要有開具信用證銀行的足額授信，看其愿不愿意開這個備用信用證，幾率比較高。當然有些地方的銀行沒做過這種創新業務。

賀繼永：從我的個人經驗來講，想中國銀行做備用信用證的業務很多，從它中國銀行的系統里能調查出相關項目做過很多同類業務，那么到分行、總行去審批時會比較容易。

賀繼永：跟銀行談好開具備用信用證的條件后，然后需要做的是在香港或新加坡成立一家空殼公司，來作為債券的發行人。

賀繼永：一般來講發行的額度是從3個億起發。大型投行一般要求5個億以上，二流投行也要在3個億以上。當然這也是考慮到資金成本是一次性的。

賀繼永：從跟銀行基本談妥備用信用證——選定承銷商做結構——搭建空殼公司——開立正式備用信用證——到最后募集完畢，一般在一個半月到兩個月左右的時間。最后兩到三周的時間，錢從香港回程至實體企業。

王紅巖：流程：首先六大行談綜合授信，第二步在香港或新加坡成立空殼公司，一般3個億起發。

賀繼永：這就是整個大致的一個流程，大家有什么問題可以盡管提，我來進行針對性的解答。

聶學東：除了房地產，其他類型的融資可發嗎？

賀繼永：原則上當然是可以的，因為香港資本市場比較市場化，只要有銀行相應的擔保，其他比較好的概念也可以做。

王紅巖：我請教個問題：從國內債市來看，企業債、私募債都是開始低，越走越高，香港市場房企發債是否有走高的趨勢？

賀繼永：現在是這么一個情況，香港市場房企的債券，認購的資金成本較低，現在人民幣計價債券的認購者主要為非洲、東南亞政府，他們主要目的是保值和增值。當然隨著當時市場的情況，會有所波動，但是超過1個點以上的波動較難。當然隨著美國QE的推行，或許會使票面利率上升。

劉明啟：恒大融資的成本為什么那么高？

賀繼永：首先恒大作為上市房企，它肯定沒有用備用信用證的方式去融資。直接是根據其上市公司的情況對其發行的債券進行評級，根據評級的情況來定融資成本的高低。成本高可能的原因有二：1是資產負債率偏高；2是無抵押無擔保（非上市公司基本做不了）。

劉明啟：穆迪對恒大的評價是，恒大未來的高增長非常依賴"以債養債"的固有模式，債務風險較高，二三線為主的物業組合存在不確定性，但勝在現金流足夠充裕。與之相對比的是，10月31日發行的中海外美元優先票據，為年內少有的被三大評級機構授予投資級別的房地產債券。11月2日，中海外成功發行了三檔高級無擔保美元債券，5年期、10年期和30年期各5億美元，息率分別為3.375%、5.375%和6.375%。可見，市場化評級對成本的影響是非常大的。

劉明啟：中介費用大概是什么數量級？

賀繼永：整個費用的構成是這樣，按5年期來算，票面利息為4.25-4.5，銀行擔保費用1個點是比較市場化的。這是每年固定的5.5（固定費用）。除開這些，一次性的費用比如說投行費用（融資額的1%）、律師費用等其他中介費用，3年期平均下來每年約為1%，5年期的話應該不到1%。

賀繼永：各位有什么相關問題可以隨時交流。

楊樂渝：@賀繼永 展現了＂學習、分享、創新、共建＂的全經聯精神，期望金融投資群下次的分享。

其他互動：感謝賀總的分享！

主持人：這也是全經聯金融微信群分享交流改版后的第一次，希望大家有什么意見隨時提，以改進咱們的交流平臺工作～之后咱們會線上線下組織更多的交流活動，咱們計劃下一次全經聯金融微信群進行三中全會后對房地產金融的影響，其所面臨的機遇與挑戰進行交流～

互動：這個主題也不錯。聽聽房地產市場的發展趨勢。

主持人：感謝賀總今天精彩的分享，期待陳主任下次精彩的交流！

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