郭瑩輝：產城運營商將破繭而出

中房報記者 苗野丨北京報道

“我們今天談論的整個話題其實就是產城融合的趨勢演變與創新能力。”在幽靜的奧森別墅辦公區，記者見到了匆匆歸來的中科產城董事長郭瑩輝。“關于中科產城之前已經談了很多，所以今天我們主要還是聊行業發展”。他向我們傳達了一種理念——產業地產未來發展面臨嚴重挑戰，產城運營將會成為一種新興的細分行業。

全經聯產業園區顧問郭瑩輝是位產業地產老兵，在國內最早創立了“科技地產事業理論”、“基于產業生態圈的科技園區開發與運營方法”，并主持開發運營江蘇無錫中關村科技創新園、山東青島藍色生物醫藥產業園、吉林長春北湖科技園等代表性項目。

談及未來，他說：“產城融合的城市發展模式正逐步取代傳統房地產開發的城市建設與發展模式，所以做產城運營一定要摒棄地產思維，從城市服務商的角度出發，帶著服務思維和平臺思維在產城內真正做到產業共生。是否具備真正的產業運營能力，才是產城運營商未來要考慮的問題。”

2020年的市場風云變幻。一方面受到國內外經濟形勢下行的影響，一方面繼續籠罩在新冠肺炎疫情蔓延的陰霾中，產業地產行業原有的一些理念和打法已遭遇挑戰，各類產業園區發展面臨的瓶頸制約也在增加，亦在艱難中探索前行，也在悄然發生著一場多維度、多層次的變革。從地方政府到運營商都在思考：未來在哪里？

“產業園區、產業新城的投資主體逐步會回歸到以政府的平臺公司為核心，而做產城投資的純民間資本將會慢慢淡出這個市場。產城運營應該以輕資產的思維和地方政府平臺公司、地域的要素資源去合作。未來的產業園區一定是要真正回歸到以產業為本、平臺為器、運營為王的時代。”郭瑩輝強調。

中國房地產報：經此一“疫”，面對新的市場環境和新的客戶訴求，產業地產這個行業會發生怎樣的改變？

郭瑩輝：我始終認為，地產本身就是承載工具，是一個平臺，并不會對產業發展帶來直接貢獻。但地產人的思維是想通過產業運營謀求地產開發紅利，這種目的和地方政府想要的產業經濟在邏輯上越來越撕裂了。

從我們走訪了一二線核心城市，還有經濟發達的三四線城市來看，對于地方政府而言談產業園區配地產無異于“談虎色變”。靠產業勾地的生存模式，靠住宅配套來支持產業園的投資和盈利，這條路徑已經走不下去了，政府端和市場端都不支持。當前傳統房地產開發業務本身發展已經受到資金、周轉的挑戰，何況產業地產還要背負非常大的產業運營壓力呢。當前市場上活躍的產業地產商，因為政府要求物業自持導致資金長期占壓，實體經濟嚴重受挫導致產業招商異常艱難，諸如此類的許多問題致使產業地產面臨行業性發展危機。

但是，隨著城鎮化步伐不斷加快，以及城市新一輪更新大潮，產城運營的空間會越來越寬廣。我們談產城融合就是產業和城市多元配套之間的需求融合，這個內在需求是存在的。近年城市擴容、產業升級、城市更新、鄉村振興等各種城鎮化的提法，其核心都是產業如何高速發展與城市空間如何科學承載的命題。無論是政府端還是市場端，都在強化產業園區功能與價值的回歸，通過空間硬環境打造和各類服務軟環境的營造，再通過各類資本賦能，產城融合已經成為區域發展的重要助推器。產城融合的城市發展模式正逐步取代傳統房地產開發的城市建設與發展模式，而且市場空間和容量是不可限量的。

中國房地產報：那遵循產城融合的發展路徑，產城運營邏輯又會發生怎樣的轉變?

郭瑩輝：產城運營應該以輕資產的思維和地方政府平臺、地方政府的資源去合作。過去是“大政府、小社會”的產城開發運營模式，隨著近幾年國內城市規劃領域和政府職能領域的改革，各地政府陸續提出“政府購買服務的理念”，鼓勵政府的平臺公司進行改革，同時擴大政府平臺公司與社會化資本的合作能力，體現出“小政府、大社會”的模式。另外我們也看到市場領域也發生了一些微妙變化，比如傳統開發商中有些資源有限、經營困難的中小開發商，逐步轉變為地產服務商，還有資本實力，有強大資源背景的央企和國企也特別渴望轉變為城市運營商，來提升國有資本持續運營的能力。

在房地產行業發展受到天花板限制，城市面臨高質量發展、經濟面臨新舊動能轉換的大環境下，地方政府對于產城融合、城市運營有了非常深入的理解和空前的熱情。最近幾年地方政府對產業園區的運營管理機制正在進行重大改革，尤其是政府平臺公司正在積極的進行市場化轉變，無疑將壯大產城投資運營的力量。政府平臺公司擅長重資產投資，市場化企業擅長輕資產運營，兩者合作發展的產業園區要真正回歸為產業為本、平臺為器、運營為王的時代。由產業園區進行城市功能的修補，逐步提升城市運營的效率，使園區快速成為產業高質量發展的重要載體，這就是產城融合的城市發展路徑。

中國房地產報：也就是說產城融合發展到最后還是要以運營去創造增量價值？

郭瑩輝：對，產城融合已經從過去依賴產業政策發展到通過提升運營效率來增強園區價值的新階段。全景式的園區輕資產服務，以幫政府做產業導入和城市區域運營為核心，應該是產城運營商們追求的最高境界。

產業園區運營的核心是對產業發展規律的把握，重在運營，而不是在地產。輕資產運營模式下，產城運營要具備三個核心要素，即品牌影響力、專業運作能力以及資源整合能力，這樣的全能力塑造就是為了在產業園區內打造完整產業生態，讓大、中、小企業在其中互為合作伙伴，互為上下游，構成一個產業鏈或產業集群，讓產業在這個空間中孵化轉化、發展壯大，這就是產業園的本身邏輯。

產城運營不是物業運營，是整個產業生態體系構建并從構建過程中的獲取收益。產業為本，地產為器，土地和房子只是收益的一種來源，在產業共生的過程中園區盈利模式有很多種，首先平臺業務收入來源，包括與政府在土地環節的分成，政府對招商層面的獎勵和稅收的返還，園區公共服務平臺、基礎設施補貼等方面。其次是園區與城市運營服務收入，包括物業出租經營、產業服務收入、資產管理增值等。最后還有園區里的企業帶來的金融投資機會，包括風險投資、資產證券化、融資擔保等收益。這些收入如涓涓細水，構成產城運營商的盈利來源，只要有服務于客戶的思維導向才能有自己的生存空間。

可喜的是，9月8日國家發改委發布的《關于擴大戰略性新興產業投資，培育壯大新增長點增長極的指導意見》文件中，明確提出了產城發展的方向，即發展理念上“推進產城深度融合”，發展模式上探索“核心承載區管理機構+投資建設公司+專業運營公司”建設新模式。也就是說，從事產業園區、產業新城的專業運營機構將會受到國家層面的認可，從而誕生一種新的行業——產城運營業務，繼房地產開發商之后備受期待的“產城運營商”將粉墨登場。

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有