文 | 徐穎 李茗馨

原創(chuàng) |明源云

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2019年初，新鷗鵬正式將總部從深耕20多年的重慶遷至北京，開啟第二次創(chuàng)業(yè)。今年以來，新鷗鵬加速全國布局，重點(diǎn)打造以巴川K12教育為核心，以“教育+”產(chǎn)業(yè)為支撐，聯(lián)動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的新鷗鵬教育城、教育小鎮(zhèn)項(xiàng)目。目前，新鷗鵬教育項(xiàng)目已遍布北京、陜西、重慶、浙江、四川、云南、廣西等國家文化戰(zhàn)略核心城市,以“教育+”戰(zhàn)略開辟出一條獨(dú)特的發(fā)展之路。

2020年9月，明源地產(chǎn)研究院與新鷗鵬總裁、全經(jīng)聯(lián)理事會(huì)副主席李戰(zhàn)洪進(jìn)行了一場深入的交流，這位極具前瞻性的總裁正是提出“產(chǎn)城人文”四維融合的第一人，而今，“產(chǎn)城人文”四維融合已成為城市發(fā)展的趨勢性選擇。在交流中，李戰(zhàn)洪讓我們看到了新鷗鵬是如何基于對(duì)產(chǎn)業(yè)格局變化的預(yù)測以及自身的教育基因稟賦，逐步打造“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條，向“打造中國文化教育新繁榮”的目標(biāo)邁進(jìn)。接下來，我們圍繞新鷗鵬的“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條展開闡述。

前瞻布局：洞悉市場變化趨勢

新鷗鵬扎根教育產(chǎn)業(yè)

新鷗鵬集團(tuán)發(fā)軔于1993年成立的重慶大學(xué)校辦企業(yè)，2005年改制重組為民營的新鷗鵬集團(tuán)，自創(chuàng)建之初，就擁有教育的強(qiáng)大基因，有極強(qiáng)的辦學(xué)情懷。出于自身教育情懷和對(duì)市場趨勢的洞察，新鷗鵬多年來堅(jiān)定布局教育產(chǎn)業(yè)。

隨著經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的提升，教育對(duì)國家和個(gè)人發(fā)展的重要性更加凸顯，優(yōu)質(zhì)的教育不僅能提升個(gè)人事業(yè)發(fā)展的競爭力，還能提升國民整體素質(zhì)，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能。因此，無論是國家還是居民自身，對(duì)教育產(chǎn)業(yè)的需求都會(huì)更加迫切，教育產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的政策環(huán)境和市場需求整體向好。

教育行業(yè)的市場規(guī)模極大，能夠承載大型企業(yè)的發(fā)展需求。訪談中，李戰(zhàn)洪反復(fù)向我們強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前中國民營企業(yè)可進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)之中，排名前四的產(chǎn)業(yè)，第一是大地產(chǎn)，有14萬億規(guī)模的市場；第二是大教育，有9萬億的市場規(guī)模；第三是大文旅，有5.6萬億的市場；第四是大健康，有5.4萬億的市場。

同時(shí)，近年來國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢低迷，國家“控地產(chǎn)保產(chǎn)業(yè)”的決心十分堅(jiān)定，各地不斷收緊的樓市調(diào)控政策、高位波動(dòng)的地價(jià)，都對(duì)房企的利潤空間造成了極大的壓力。地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的黃金時(shí)期不再，各大地產(chǎn)商紛紛尋覓新的發(fā)展賽道，進(jìn)入多元化發(fā)展階段。教育產(chǎn)業(yè)不僅自身前景廣闊，還與地產(chǎn)行業(yè)天然具有十分緊密的聯(lián)系，教育資源往往是居民選擇住宅時(shí)重點(diǎn)考慮的因素之一。因此，教育產(chǎn)業(yè)受到了房企的重點(diǎn)關(guān)注。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年年底，已有27家房企開始涉足教育產(chǎn)業(yè)。

早在2003年，新鷗鵬就已經(jīng)開辦第一家巴川中學(xué)，并在隨后不斷擴(kuò)張教育事業(yè)版圖。新鷗鵬現(xiàn)已擁有教育行業(yè)唯一馳名商標(biāo)“巴川系”，并成為中國唯一從事K12+及大學(xué)本專科、研究生教育的全學(xué)歷教育機(jī)構(gòu)，也是0至100歲全產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)教育體系的教育機(jī)構(gòu)。

總之，教育產(chǎn)業(yè)已成為公認(rèn)的朝陽產(chǎn)業(yè)，能夠在教育產(chǎn)業(yè)占得先機(jī)、構(gòu)建趨勢性競爭優(yōu)勢的企業(yè)，將獲得更多發(fā)展紅利。新鷗鵬如何在教育產(chǎn)業(yè)中前瞻布局，打下一片堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，我們將進(jìn)一步展開討論。

匠心耕耘：深耕教育產(chǎn)業(yè)

從“教育家”到“教育+”

教育和地產(chǎn)天然緊密結(jié)合，在實(shí)踐中也常常有教育+地產(chǎn)相結(jié)合的項(xiàng)目落地。但李戰(zhàn)洪表示，盡管有許多的房企在開發(fā)樓盤時(shí)，建設(shè)了一些學(xué)校或其他教育機(jī)構(gòu)，但是這種樓盤學(xué)校不是教育地產(chǎn)，因?yàn)檫@種教育機(jī)構(gòu)僅僅是作為樓盤的配套而存在，目的是為了增加樓盤賣點(diǎn)，而非教育運(yùn)營。

新鷗鵬旗下的教育項(xiàng)目是以文化、教育為主題，地產(chǎn)僅僅作為載體，核心在于發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)。如今，新鷗鵬已擁有一流的教育品牌“巴川系”，產(chǎn)品范圍覆蓋學(xué)歷教育、培訓(xùn)教育等各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，以“教育家”為起點(diǎn)，構(gòu)建“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條，如圖1所示。

▲圖1：教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的三個(gè)層次

自2002年第一所巴川中學(xué)創(chuàng)辦以來，新鷗鵬的教育事業(yè)已走過了18個(gè)年頭。究竟什么是新鷗鵬迅速擴(kuò)張的基礎(chǔ)呢？稍有了解的人，都會(huì)第一時(shí)間想到，新鷗鵬的教育IP“巴川系”，“巴川系”作為我國教育行業(yè)的唯一馳名商標(biāo)，一直是新鷗鵬的教育質(zhì)量最為有力的證明。

▲圖2：北海巴川中學(xué)

李戰(zhàn)洪認(rèn)為，學(xué)校的價(jià)值和教育實(shí)力的體現(xiàn)，主要在于能否使在校學(xué)生通過學(xué)習(xí)提升綜合素質(zhì)，成為一流的學(xué)生。在新鷗鵬所建設(shè)運(yùn)營的項(xiàng)目中，地產(chǎn)僅僅是作為載體存在，教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才是核心所在，能否真正通過教育運(yùn)營來提升學(xué)生的綜合素質(zhì)，才是衡量一個(gè)教育項(xiàng)目運(yùn)營是否成功的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。只有在高質(zhì)量的教育運(yùn)營驅(qū)動(dòng)之下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能形成良性循環(huán)，可持續(xù)發(fā)展。

在中學(xué)教育階段，最為直觀的指標(biāo)莫過于學(xué)校的升學(xué)率。新鷗鵬旗下的巴川中學(xué)連續(xù)19年獲得重慶市中考第一的佳績，而2014年成立的巴川新高中也不落人后。自2017年首屆學(xué)生參加高考至今，巴川新高中連續(xù)四年取得100%上重本的好成績。

如此優(yōu)異的成績，使得無論是學(xué)生、家長、投資商、地方政府，都對(duì)新鷗鵬的教育質(zhì)量有著極高的認(rèn)可度。新鷗鵬的項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)入良性循環(huán)，發(fā)展所需的生源、資金以及政策支持，都源源不斷地涌來。新鷗鵬的擴(kuò)張節(jié)奏不斷加快，2015年第一所跨區(qū)域?qū)W校潼南巴川創(chuàng)辦，2017年成功收購FPA美國巴川中學(xué)，2018年巴川量子中學(xué)（含小學(xué)）正式開學(xué)，2019年重慶市南城巴川中學(xué)、德陽巴川公學(xué)正式開學(xué)。

此外，新鷗鵬旗下的重慶工商大學(xué)融智學(xué)院、重慶建筑科技職業(yè)學(xué)院等大專院校，排名均位于同類院校的前十。這些高等院校，借鑒美國硅谷的發(fā)展模式，大力推行高本碩貫通、產(chǎn)學(xué)研融合、政企校聯(lián)動(dòng)，從根本上提升自身的科研和教育水平。

十年樹木，百年樹人，如何真正提升教育實(shí)力，培育優(yōu)秀人才，沒有長時(shí)間的打磨和鉆研，企業(yè)很難真正掌握這其中的奧秘。因此，優(yōu)質(zhì)教育IP在我國的稀缺度和珍貴程度是不言而喻的，手握優(yōu)質(zhì)IP的新鷗鵬在全國快速擴(kuò)張也是必然結(jié)果。

在談到多年教育產(chǎn)業(yè)打造歷程時(shí)，李戰(zhàn)洪分享了對(duì)教育產(chǎn)業(yè)的理解。他說，教育可細(xì)分為文教和科教，通過教育、科技、文化的鏈接，形成線上教育與線下教育結(jié)合，學(xué)歷教育與非學(xué)歷教育結(jié)合，國內(nèi)教育與國外教育結(jié)合，課堂教育與課外培訓(xùn)結(jié)合，專業(yè)培訓(xùn)與興趣教育結(jié)合。

多年來，新鷗鵬在教育產(chǎn)業(yè)內(nèi)不斷拓展自身業(yè)務(wù)范圍，從完整的K12+4學(xué)歷教育，到涵蓋0-100歲全生命周期非學(xué)歷教育的教育綜合體（教育MALL),新鷗鵬集團(tuán)自投、自建、自營了2所大學(xué)、13所中小學(xué)、31所幼兒園；在全球范圍內(nèi)建立起了16座國際教育營地，打通了國際教育體系，中國云教育產(chǎn)業(yè)園，形成了完整的教育+產(chǎn)業(yè)鏈，如圖2所示。

▲圖3：新鷗鵬教育體系

然而，成為教育家只是新鷗鵬打造“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈過程中的一個(gè)階段性目標(biāo)，新鷗鵬最終的發(fā)展藍(lán)圖，還是要打造“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條。李戰(zhàn)洪這樣解釋“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條的內(nèi)涵，“教育是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，就像一顆一顆的珍珠，我們要做的事就是要把它串起來，把教育產(chǎn)業(yè)鏈全部都串起來，它的價(jià)值就不一樣了，新鷗鵬的價(jià)值就在這里。”

“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條的價(jià)值不僅在于教育產(chǎn)業(yè)本身，還能夠帶動(dòng)城市發(fā)展。2019年7月，新鷗鵬集團(tuán)與曲江文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合資成立曲江新鷗鵬文化教育控股集團(tuán)，整合發(fā)展文化教育、文化商業(yè)、文化旅游、文化健康、文化會(huì)展、文化演藝六大板塊。

當(dāng)前，曲江新鷗鵬聚焦城市“文教衛(wèi)”趨勢性選擇，已在北海、杭州等多地布局新項(xiàng)目，集投資商、建設(shè)商、運(yùn)營商、服務(wù)商“四商一體”，不僅可以發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，還可以賦能城市更新、城市再造、城市升級(jí)，構(gòu)筑城市“產(chǎn)城人文”四維融合，成為真正的“城市內(nèi)容提供商”。

總之，新鷗鵬正是在十八年的潛心磨煉中成為真正的“教育家”，才能成功打造出“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條，在實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的同時(shí)，真正賦能城市發(fā)展，成為“城市內(nèi)容供應(yīng)商”。

積極擴(kuò)張：憑借優(yōu)質(zhì)IP匯集多方資源

實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營

談到新鷗鵬如何辦學(xué)的時(shí)候，李戰(zhàn)洪表示，“互聯(lián)網(wǎng)的思維中，極致思維就是NO.1思維，當(dāng)你做到NO.1的時(shí)候，各種資源向你集聚。”當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值升級(jí)為補(bǔ)充完善城市功能時(shí)，政策資源、金融資源、市場資源、人才資源、產(chǎn)業(yè)資源均向項(xiàng)目集聚，形成城市級(jí)產(chǎn)品的強(qiáng)大合力。新鷗鵬正是憑借一流的教育IP和成熟的“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈，才能夠獲得地方政府大力支持，有效拉升區(qū)域發(fā)展能級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目輕資產(chǎn)運(yùn)營。

優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)IP，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有強(qiáng)大的拉動(dòng)作用，已經(jīng)是地方政府的共識(shí)。新鷗鵬構(gòu)建的“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈，以“產(chǎn)城人文”四維融合，形成城市中教育、文化、健康、體育、文旅等多產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的高品質(zhì)提升。

為了提升自身發(fā)展能級(jí)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，各地政府都積極引進(jìn)新鷗鵬項(xiàng)目，將新鷗鵬項(xiàng)目列為省級(jí)、市級(jí)重點(diǎn)投資項(xiàng)目。盡管地方政府難以提供直接的經(jīng)濟(jì)支援，但是可以通過稅收減免、低價(jià)出讓土地以及其他政策支持手段降低新鷗鵬教育項(xiàng)目的建設(shè)成本，如圖3所示。

▲圖4：新鷗鵬教育資產(chǎn)運(yùn)營模式

近兩年，新鷗鵬已陸續(xù)在山東濰坊、云南楚雄、廣西北海、四川德陽、云南保山、江西南昌拿下多幅土地，與諸多地方政府簽訂協(xié)議，重點(diǎn)打造以巴川K12教育為核心，以“教育+”產(chǎn)業(yè)為支撐，聯(lián)動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的新鷗鵬教育小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

過去，新鷗鵬一直專心投入教育事業(yè)，屬于重資產(chǎn)運(yùn)營模式，對(duì)短期經(jīng)濟(jì)回報(bào)關(guān)注較少。但是這種重資產(chǎn)模式下的投資回收周期超過15年，對(duì)企業(yè)資金造成了沉重的負(fù)擔(dān)，拖慢了企業(yè)發(fā)展的腳步。因此，從2015年開始，新鷗鵬提出要努力將重資產(chǎn)變輕，輕資產(chǎn)變優(yōu)的發(fā)展策略。

新鷗鵬的輕資產(chǎn)模式，就是除了善用政府支持降低成本之外，還會(huì)以投資回收期較短的配套設(shè)施收益彌補(bǔ)教育產(chǎn)業(yè)在建設(shè)培育期的資金投入缺口。教育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營之后，除核心的學(xué)校教育之外，還可以以“教育、文化、培訓(xùn)、消費(fèi)”等要素為主題延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，這些都能夠顯著的提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，周邊的配套價(jià)值也顯著提升。

因此，新鷗鵬可以在項(xiàng)目投入運(yùn)營后的較短時(shí)期內(nèi)，通過配套設(shè)施的快速去化，回收大筆資金。這種發(fā)展模式之下，項(xiàng)目整體投資所需資金較少，教育板塊的資金投入、成本管控相對(duì)可控，投資回收期大大縮短。

采訪過程中，李戰(zhàn)洪一直在強(qiáng)調(diào)，新鷗鵬發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)不是為了賦能地產(chǎn)，增加樓盤溢價(jià)。相反，新鷗鵬發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為了滿足教育產(chǎn)業(yè)的資金需求。真心實(shí)意做教育，做足一本賬，是新鷗鵬一直堅(jiān)持的盈利邏輯。

短期內(nèi)，新鷗鵬通過銷售在教育項(xiàng)目周邊開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目獲取短期收入，可以使得教育項(xiàng)目投入的建設(shè)費(fèi)用盡快收回，而在長期內(nèi)，運(yùn)營教育產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目所帶來的經(jīng)營性收入，才是支撐新鷗鵬長遠(yuǎn)發(fā)展的根基。

我們了解到，新鷗鵬制定的三年“千百十”發(fā)展戰(zhàn)略中，目標(biāo)是積累一千億的教育資產(chǎn)，在一百個(gè)城市建設(shè)教育項(xiàng)目，建設(shè)10所巴川中學(xué)，這其中并不包括地產(chǎn)銷售規(guī)模的增長。李戰(zhàn)洪用一句話這樣描述新鷗鵬發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)的決心，“以一念行千里，以一心破萬卷，以一空斬萬物。”

綜上所述，新鷗鵬以優(yōu)質(zhì)教育IP為核心，打造出的“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條，可以充分運(yùn)用各項(xiàng)內(nèi)外部資源，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和教育相互賦能，優(yōu)化投資運(yùn)營模式，加速企業(yè)擴(kuò)張步伐。

結(jié)語

訪談的最后，李戰(zhàn)洪說，“過去輕易成功或巨大成功的優(yōu)勢，已經(jīng)成為未來發(fā)展的障礙，只有主動(dòng)變革，勇于創(chuàng)新，才能突破障礙，把自己，把企業(yè)帶到明天。”

在經(jīng)濟(jì)形勢急劇變化的今天，如何找尋真正適合自身稟賦的發(fā)展賽道，構(gòu)建趨勢性競爭優(yōu)勢，已成為每個(gè)房企的當(dāng)務(wù)之急。新鷗鵬認(rèn)準(zhǔn)教育賽道，十八年來堅(jiān)持打磨“教育+”產(chǎn)業(yè)鏈條，相信未來將創(chuàng)造出更加亮眼的成績。