吳曉蓉：像阿甘一樣奔跑，地產人做養老的執著

特稿的小編備注

2020年"鼠"實不易，2021年必定"牛"氣沖天，新年末之際小編特別向圈里的實力派專家邀稿，從市場、投資、經營、新營銷、第三方等視角分析2021年的養老產業的“變化”與“走向”。在此，小編特別將2021年新年特稿推薦給大家！感謝好朋友吳曉蓉女士對小號的大力支持！以下內容代表作者觀點，若有異議，多多包涵，多多諒解！

作者簡介

吳曉蓉女士

易享生活創始人兼CEO

清華城鄉建設協會理事中關村文促會理事

全經聯養老產業委員會副主任

曾任寶能集團副總裁，主管醫療事業部、教育事業部、農產品事業部、中傳文化集團等業務部門及人力、信息化等職能部門。歷任聯想集團、慧聰集團、愛國者電子公司高管。

進入正題

號角已經吹響，你在等什么？

有位開發企業高管說，“我們實踐了多年，養老沒有盈利模式，估計集團對養老業務已經沒興趣了！”我們合作的一位開發企業負責人說，“我們的需求就是讓資產保值增值，我們把房子租給你們，通過養老把房子經營起來是你們要考慮的。”一位剛認識沒多久的開發商董事長對我說，“我們需要實際運營的人，咱們成立合資公司共同運營吧。”

很多企業開始從開發向運營轉型，進入養老行業。解決養老問題，需要從哪里入手？解決養老問題，是誰的責任？住建部明確要求開發樓盤中必須有社區養老用房，近期住建部等部委聯合發文，鼓勵開發商、物業企業做養老。近日，全國示范性城鄉老年友好型社區標準發布，中央人民政府發文，要求2035年前普遍達標。建立老年友好社區，解決社區居家養老問題，是城鎮政府關注的民生問題。具體房企如何進入養老市場，需要有深入社區一線的經驗，助力房企系統化、針對性、標準化地開展養老服務，提升樓盤和物業價值，建立可持續發展的商業模式。

我們的客戶吉林筑石集團開發建設康養項目時，在拿地、售樓時都融入了居家和社區適老設計的功能要素，有效促進樓盤價格的提升。在項目早期，他們就組建了養老運營團隊，努力打造居家和社區一體化養老模式。我們的合作伙伴新疆和順雅居智慧醫療養老有限公司，把以中醫慢病管理為中心的社區居家養老服務體系融入全齡化社區，真正做到了康養助力售樓，運營助力物業增值的效果。我們的客戶青海天邁集團董事長張虎總在易享生活與天邁集團共同打造的居家適老化服務體驗樣板間驗收時，興奮地對我說：“吳總，咱們在西寧從居家適老化服務開始，推動居家和社區養老的建設和運營一定大有可為。”
因為拿地、售樓、運營，地產已無法躲開養老了。無論是被逼無奈，還是主動出擊，我們都需要一次成功的逆襲！

房企和養老企業面臨的共同問題和解決之道

“房企運營轉型時面臨的問題，進入康養行業需要整合哪些資源？如何跨界聯合，實現共生發展？” 養老企業“面對市場需求，養老企業的機會在哪里？養老企業的商業模式如何建立？如何跨界聯合，實現共生發展？”

共同問題：三個錯配

房企運營轉型和養老企業面臨的共同問題是：如何跨界聯合，實現共生發展？解決以上問題，要從養老行業普遍存在的三個錯配問題著手。

客戶需求錯配：近幾年，社區養老服務機構象雨后春筍般拔地而出，但很多養老機構經營不善，如果沒有政府的資金支持，很難維系。出現這樣的局面的一個重要原因是：我們提供的很多服務并不是老人最需要的。經過近十年的市場探索和經驗，養老機構有了一定盈利模式；但社區居家養老因為對需求了解不夠，沒能真正解決老人的剛需，或者知道老人的剛需是什么，因為風險和難度以及機制等問題，往往望而卻步。我們看到很多社區的養老機構不是解決老人對術后康復護理以及家庭養老床位的迫切需求，只是簡單地又多了一個提供打牌、下棋和跳舞的場所而已。要知道，越來越多的高齡老人不方便下樓，他們需要送上門的服務和深度的精神交流與陪伴，需要生病時減少對子女的工作干擾，他們不需要確認老人還在不在的干擾電話！這說明在養老機構進入社區前缺乏精準的客戶需求分析。在大數據時代，我們完全有能力針對社區中的每位老人的需求做出精準的需求分析，并針對性地提供服務。但又有幾家公司真正做到了呢？沒有調查研究，就沒有發言權，就會受到市場的懲罰。

服務資源錯配：在越來越多的房企和物業希望進入養老行業時，普遍的做法就是到全國各地、甚至到全球考察一番，回來如法炮制，或者引進養老服務機構把經營壓力給到養老服務企業。請問，我們的房企是不是真的把本地的養老市場搞明白了，你引進的養老機構真的知道本地市場養老服務怎樣做嗎？你們提供的產品能針對性解決養老問題嗎？沒有對問題的深入研究，就貿然引進，只能水土不服。要知道，天時、地利、人和同時具備才是解決問題之道。

資金統籌錯配：隨著中國進入老齡社會，政府在養老方面的資金投入越來越大。很多企業看到銀發經濟的機會，又有政府的政策和資金支持，紛紛進入養老行業。但我們時常會看到一些社區養老服務機構配置了少量的服務人員，偌大的空間，見不到什么老人，或者見到的總是熟悉的幾位老人。要知道，政府近些年在養老機構的租金、建設和運營上都投入了大量的資金補貼。沒有這些補貼，養老企業能不能生存和發展？有了這些補貼，是不是能發展的更好？還有沒有更好的辦法，讓養老企業打造出自身的生存能力和發展動力？

我們認為，只有上面提到的客戶需求、服務資源、資金統籌的錯配問題得到關注和有效解決，養老產業才能真正走向市場，得到長期、穩定的發展。房企進入養老市場是解決中國養老問題的突破口。房企或物業有效利用養老用房或盤活閑置資產，引進或培養團隊開展社區居家養老服務，可以促進樓盤銷售和物業增值收入，通過長期運營帶來持續回報。物業統籌養老業務，客戶和工作人員綜合利用效率高，具體的服務可以引進專業的養老服務團隊，這樣可以減輕養老服務團隊的經營壓力，把精力投入到了解老人的真正需求并有效解決上。如果房企、物業和養老機構形成一個共生體，他們會一起向市場要效益，不是想著向政府要補貼。政府給予老人的補貼可以享受到真正需要的服務。

解決方案：兩個統籌&一個共同體

房企進入養老行業需要整合哪些資源呢？要做好兩個統籌，統籌養老服務資源和資金，提供系統解決方案，實現跨界、聯合、共生、發展。要統籌養老服務資源需要建立城中心、社區連鎖養老機構和居家公寓三合一養老模式，實現客戶和服務資源共享和精準匹配，特別是要形成社區和居家的一體化建設和管理。要解決資金統籌問題，需要建立政府、開發商、服務商分階段資金投入，分階段利益分配模式。開發商拿出物業空間運營，享受約定比例服務收益分配；服務商提供養老團隊和服務并享受約定比例收益；早期（1-3年）政府給予租金和建設的一定補貼。

地產開啟養老新版圖的環境下，養老企業的機會在哪里？我們需要建立一個共同體機制，讓社會資源和資金得到綜合利用。養老企業和房企聯合打造養老共同體，培育社區養老與健康服務運營商。我們相信，未來的開發商從拿地、定位、設計、建設、銷售、租賃、服務各環節運用多方資源轉型成為功能型地產運營商將是未來的發展之路。

我們正在做的事，做養老與地產嫁接的橋梁

易享生活五年的C端市場準備

2015年我看到地產轉型的困難，主要是思想觀念上的問題。我下定決心，必須要從地產之外，打造長效運營模式，改變地產開發從快速周轉要效益到從長期運營要效益的局面。我創業初期的想法是：重塑社區信任、實現物聯網時代的按需定制、引領人們的健康生活方式。因此，易享生活的定位是要做社區養老與健康服務運營商。

易享生活深耕C端市場五年，就是在不斷打磨居家和社區養老服務的產品。這里的產品指的是嵌入式社區養老機構，包括居家和社區養老設施的建設與運營。我們通過打造幾代居家適老化服務體驗樣板間，形成了居家養老的環境和服務模式；同時，我們與合作伙伴聯合打造社區養老服務機構，提供居家和社區養老服務的聯動模式。

為了打磨這樣一款產品，易享生活從適老化改造開始，深入社區了解老人的剛性需求，對老人的健康生活情況和居住環境進行綜合評估，對養老服務機構的服務能力能否滿足老人需求進行標準化甄選，建立了市場定位、客戶調研、老人需求了解的一整套標準評價體系。我們主導并參與了多項適老行業標準制定，集成上下游資源優勢，聯合行業打造康養產業共生體，推動“社區嵌入式養老機構的建設和運營”。

打造了老年友好社區的樣板，“房企開啟養老版圖”好搭擋

在2018年與玉海輝物業合作，打造了玉海園適老化體驗樣板間。易享生活從2019年開始，與大柵欄投資公司合作，打造了老年友好社區的樣板——大柵欄取燈胡同12號適老宜居共享院，為打造老年友好社區建立了創新模式。

北京·大柵欄項目

從2018年開始，易享生活與吉林筑石集團合作，幫助筑石集團在康養項目打造適老化精細住宅，在項目中融入適老設計，打造適老樣板間和老年公寓，促進了樓盤銷售和價格的提升。2020年，易享生活與吉林筑石集團緊密配合，定位和設計三合一社區健康管理驛站，打造以康復師、護士和社工團隊（醫務社工、社工助理、志愿者）為核心的社區健康管理驛站，實現過渡病房、社區康復、老年日間照料三大功能。我們通過居家和社區兩個功能空間的打造和運營，逐步實現居家和社區養老產業鏈的集成服務。

吉林·筑石項目

2021年1月，青海天邁·易享生活適老樣板體驗間落成，經過養老需求定位、養老設施建設、老年產品配置、養老團隊培訓及推廣普及等一系列環節，易享生活為天邁集團在青海打造了首個高品質的適老體驗間，這是天邁集團布局居家和社區養老業務的開始。接下來，天邁集團會與易享生活將攜手共同推動社區嵌入式養老機構的建設與運營，建設和運營中突出居家與機構聯動，社區養老機構與社區醫院形成醫養聯動，社區養老機構與教育機構形成課后聯動等特色。

青海·天邁項目

為避免房企盲目、片面地進入養老市場，易享生活憑借多年深入社區一線的經驗，助力房企系統化、針對性、標準化地開展養老服務，提升樓盤和物業價值，建立可持續發展的商業模式。開發商提供養老用房或閑置用房，易享生活提供社區嵌入式養老機構的建設與運營，主要包括家庭養老床位、居家適老化改造、康復護理、緊急呼叫等服務。為城鎮政府和城市開發商以及康養企業提供包括養老需求定位、養老設施建設、養老運營管理在內的社區居家養老產業鏈集成服務。將協助當地政府打造“老年友好型社區”、“社區嵌入式養老服務機構”，推動行業整體提升，幫助開發商提升項目品質，培育功能性開發商的持續運營能力。中國的房地產發展已經進入了存量內容增值的時代，人性化、功能型地產運營一定會是未來地產發展的主流。易享生活愿意與城鎮政府、城市開發商、康養企業一道在實踐中共同推動養老產業的發展。我經歷五年在養老賽道的深耕，今天與昔日地產圈朋友重逢，感覺真好！在實踐中，我深深感到解決客戶需求、資源、資金等一系列問題，有跨界思維的人是關鍵，希望與行業的朋友們聯合建立產業協同機制，搭建養老共生體。希望了解地產的養老人、了解養老的地產人，在未來的日子里跨界、聯合、共生、發展。