吳曉蓉：像阿甘一樣奔跑，地產(chǎn)人做養(yǎng)老的執(zhí)著

特稿的小編備注

2020年"鼠"實不易，2021年必定"牛"氣沖天，新年末之際小編特別向圈里的實力派專家邀稿，從市場、投資、經(jīng)營、新營銷、第三方等視角分析2021年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“變化”與“走向”。在此，小編特別將2021年新年特稿推薦給大家！感謝好朋友吳曉蓉女士對小號的大力支持！以下內(nèi)容代表作者觀點，若有異議，多多包涵，多多諒解！

作者簡介

吳曉蓉女士

易享生活創(chuàng)始人兼CEO

清華城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)會理事中關(guān)村文促會理事

全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)委員會副主任

曾任寶能集團副總裁，主管醫(yī)療事業(yè)部、教育事業(yè)部、農(nóng)產(chǎn)品事業(yè)部、中傳文化集團等業(yè)務(wù)部門及人力、信息化等職能部門。歷任聯(lián)想集團、慧聰集團、愛國者電子公司高管。

進入正題

號角已經(jīng)吹響，你在等什么？

有位開發(fā)企業(yè)高管說，“我們實踐了多年，養(yǎng)老沒有盈利模式，估計集團對養(yǎng)老業(yè)務(wù)已經(jīng)沒興趣了！”我們合作的一位開發(fā)企業(yè)負責(zé)人說，“我們的需求就是讓資產(chǎn)保值增值，我們把房子租給你們，通過養(yǎng)老把房子經(jīng)營起來是你們要考慮的?！币晃粍傉J(rèn)識沒多久的開發(fā)商董事長對我說，“我們需要實際運營的人，咱們成立合資公司共同運營吧?！?/span>

很多企業(yè)開始從開發(fā)向運營轉(zhuǎn)型，進入養(yǎng)老行業(yè)。解決養(yǎng)老問題，需要從哪里入手？解決養(yǎng)老問題，是誰的責(zé)任？住建部明確要求開發(fā)樓盤中必須有社區(qū)養(yǎng)老用房，近期住建部等部委聯(lián)合發(fā)文，鼓勵開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)做養(yǎng)老。近日，全國示范性城鄉(xiāng)老年友好型社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布，中央人民政府發(fā)文，要求2035年前普遍達標(biāo)。建立老年友好社區(qū)，解決社區(qū)居家養(yǎng)老問題，是城鎮(zhèn)政府關(guān)注的民生問題。具體房企如何進入養(yǎng)老市場，需要有深入社區(qū)一線的經(jīng)驗，助力房企系統(tǒng)化、針對性、標(biāo)準(zhǔn)化地開展養(yǎng)老服務(wù)，提升樓盤和物業(yè)價值，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。

我們的客戶吉林筑石集團開發(fā)建設(shè)康養(yǎng)項目時，在拿地、售樓時都融入了居家和社區(qū)適老設(shè)計的功能要素，有效促進樓盤價格的提升。在項目早期，他們就組建了養(yǎng)老運營團隊，努力打造居家和社區(qū)一體化養(yǎng)老模式。我們的合作伙伴新疆和順雅居智慧醫(yī)療養(yǎng)老有限公司，把以中醫(yī)慢病管理為中心的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)體系融入全齡化社區(qū)，真正做到了康養(yǎng)助力售樓，運營助力物業(yè)增值的效果。我們的客戶青海天邁集團董事長張虎總在易享生活與天邁集團共同打造的居家適老化服務(wù)體驗樣板間驗收時，興奮地對我說：“吳總，咱們在西寧從居家適老化服務(wù)開始，推動居家和社區(qū)養(yǎng)老的建設(shè)和運營一定大有可為。”
因為拿地、售樓、運營，地產(chǎn)已無法躲開養(yǎng)老了。無論是被逼無奈，還是主動出擊，我們都需要一次成功的逆襲！

房企和養(yǎng)老企業(yè)面臨的共同問題和解決之道

“房企運營轉(zhuǎn)型時面臨的問題，進入康養(yǎng)行業(yè)需要整合哪些資源？如何跨界聯(lián)合，實現(xiàn)共生發(fā)展？” 養(yǎng)老企業(yè)“面對市場需求，養(yǎng)老企業(yè)的機會在哪里？養(yǎng)老企業(yè)的商業(yè)模式如何建立？如何跨界聯(lián)合，實現(xiàn)共生發(fā)展？”

共同問題：三個錯配

房企運營轉(zhuǎn)型和養(yǎng)老企業(yè)面臨的共同問題是：如何跨界聯(lián)合，實現(xiàn)共生發(fā)展？解決以上問題，要從養(yǎng)老行業(yè)普遍存在的三個錯配問題著手。

客戶需求錯配：近幾年，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)象雨后春筍般拔地而出，但很多養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)營不善，如果沒有政府的資金支持，很難維系。出現(xiàn)這樣的局面的一個重要原因是：我們提供的很多服務(wù)并不是老人最需要的。經(jīng)過近十年的市場探索和經(jīng)驗，養(yǎng)老機構(gòu)有了一定盈利模式；但社區(qū)居家養(yǎng)老因為對需求了解不夠，沒能真正解決老人的剛需，或者知道老人的剛需是什么，因為風(fēng)險和難度以及機制等問題，往往望而卻步。我們看到很多社區(qū)的養(yǎng)老機構(gòu)不是解決老人對術(shù)后康復(fù)護理以及家庭養(yǎng)老床位的迫切需求，只是簡單地又多了一個提供打牌、下棋和跳舞的場所而已。要知道，越來越多的高齡老人不方便下樓，他們需要送上門的服務(wù)和深度的精神交流與陪伴，需要生病時減少對子女的工作干擾，他們不需要確認(rèn)老人還在不在的干擾電話！這說明在養(yǎng)老機構(gòu)進入社區(qū)前缺乏精準(zhǔn)的客戶需求分析。在大數(shù)據(jù)時代，我們完全有能力針對社區(qū)中的每位老人的需求做出精準(zhǔn)的需求分析，并針對性地提供服務(wù)。但又有幾家公司真正做到了呢？沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)，就會受到市場的懲罰。

服務(wù)資源錯配：在越來越多的房企和物業(yè)希望進入養(yǎng)老行業(yè)時，普遍的做法就是到全國各地、甚至到全球考察一番，回來如法炮制，或者引進養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)把經(jīng)營壓力給到養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。請問，我們的房企是不是真的把本地的養(yǎng)老市場搞明白了，你引進的養(yǎng)老機構(gòu)真的知道本地市場養(yǎng)老服務(wù)怎樣做嗎？你們提供的產(chǎn)品能針對性解決養(yǎng)老問題嗎？沒有對問題的深入研究，就貿(mào)然引進，只能水土不服。要知道，天時、地利、人和同時具備才是解決問題之道。

資金統(tǒng)籌錯配：隨著中國進入老齡社會，政府在養(yǎng)老方面的資金投入越來越大。很多企業(yè)看到銀發(fā)經(jīng)濟的機會，又有政府的政策和資金支持，紛紛進入養(yǎng)老行業(yè)。但我們時常會看到一些社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)配置了少量的服務(wù)人員，偌大的空間，見不到什么老人，或者見到的總是熟悉的幾位老人。要知道，政府近些年在養(yǎng)老機構(gòu)的租金、建設(shè)和運營上都投入了大量的資金補貼。沒有這些補貼，養(yǎng)老企業(yè)能不能生存和發(fā)展？有了這些補貼，是不是能發(fā)展的更好？還有沒有更好的辦法，讓養(yǎng)老企業(yè)打造出自身的生存能力和發(fā)展動力？

我們認(rèn)為，只有上面提到的客戶需求、服務(wù)資源、資金統(tǒng)籌的錯配問題得到關(guān)注和有效解決，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才能真正走向市場，得到長期、穩(wěn)定的發(fā)展。房企進入養(yǎng)老市場是解決中國養(yǎng)老問題的突破口。房企或物業(yè)有效利用養(yǎng)老用房或盤活閑置資產(chǎn)，引進或培養(yǎng)團隊開展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，可以促進樓盤銷售和物業(yè)增值收入，通過長期運營帶來持續(xù)回報。物業(yè)統(tǒng)籌養(yǎng)老業(yè)務(wù)，客戶和工作人員綜合利用效率高，具體的服務(wù)可以引進專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團隊，這樣可以減輕養(yǎng)老服務(wù)團隊的經(jīng)營壓力，把精力投入到了解老人的真正需求并有效解決上。如果房企、物業(yè)和養(yǎng)老機構(gòu)形成一個共生體，他們會一起向市場要效益，不是想著向政府要補貼。政府給予老人的補貼可以享受到真正需要的服務(wù)。

解決方案：兩個統(tǒng)籌&一個共同體

房企進入養(yǎng)老行業(yè)需要整合哪些資源呢？要做好兩個統(tǒng)籌，統(tǒng)籌養(yǎng)老服務(wù)資源和資金，提供系統(tǒng)解決方案，實現(xiàn)跨界、聯(lián)合、共生、發(fā)展。要統(tǒng)籌養(yǎng)老服務(wù)資源需要建立城中心、社區(qū)連鎖養(yǎng)老機構(gòu)和居家公寓三合一養(yǎng)老模式，實現(xiàn)客戶和服務(wù)資源共享和精準(zhǔn)匹配，特別是要形成社區(qū)和居家的一體化建設(shè)和管理。要解決資金統(tǒng)籌問題，需要建立政府、開發(fā)商、服務(wù)商分階段資金投入，分階段利益分配模式。開發(fā)商拿出物業(yè)空間運營，享受約定比例服務(wù)收益分配；服務(wù)商提供養(yǎng)老團隊和服務(wù)并享受約定比例收益；早期（1-3年）政府給予租金和建設(shè)的一定補貼。

地產(chǎn)開啟養(yǎng)老新版圖的環(huán)境下，養(yǎng)老企業(yè)的機會在哪里？我們需要建立一個共同體機制，讓社會資源和資金得到綜合利用。養(yǎng)老企業(yè)和房企聯(lián)合打造養(yǎng)老共同體，培育社區(qū)養(yǎng)老與健康服務(wù)運營商。我們相信，未來的開發(fā)商從拿地、定位、設(shè)計、建設(shè)、銷售、租賃、服務(wù)各環(huán)節(jié)運用多方資源轉(zhuǎn)型成為功能型地產(chǎn)運營商將是未來的發(fā)展之路。

我們正在做的事，做養(yǎng)老與地產(chǎn)嫁接的橋梁

易享生活五年的C端市場準(zhǔn)備

2015年我看到地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的困難，主要是思想觀念上的問題。我下定決心，必須要從地產(chǎn)之外，打造長效運營模式，改變地產(chǎn)開發(fā)從快速周轉(zhuǎn)要效益到從長期運營要效益的局面。我創(chuàng)業(yè)初期的想法是：重塑社區(qū)信任、實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)時代的按需定制、引領(lǐng)人們的健康生活方式。因此，易享生活的定位是要做社區(qū)養(yǎng)老與健康服務(wù)運營商。

易享生活深耕C端市場五年，就是在不斷打磨居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的產(chǎn)品。這里的產(chǎn)品指的是嵌入式社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)，包括居家和社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)與運營。我們通過打造幾代居家適老化服務(wù)體驗樣板間，形成了居家養(yǎng)老的環(huán)境和服務(wù)模式；同時，我們與合作伙伴聯(lián)合打造社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，提供居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的聯(lián)動模式。

為了打磨這樣一款產(chǎn)品，易享生活從適老化改造開始，深入社區(qū)了解老人的剛性需求，對老人的健康生活情況和居住環(huán)境進行綜合評估，對養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)能力能否滿足老人需求進行標(biāo)準(zhǔn)化甄選，建立了市場定位、客戶調(diào)研、老人需求了解的一整套標(biāo)準(zhǔn)評價體系。我們主導(dǎo)并參與了多項適老行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，集成上下游資源優(yōu)勢，聯(lián)合行業(yè)打造康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)共生體，推動“社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)和運營”。

打造了老年友好社區(qū)的樣板，“房企開啟養(yǎng)老版圖”好搭擋

在2018年與玉海輝物業(yè)合作，打造了玉海園適老化體驗樣板間。易享生活從2019年開始，與大柵欄投資公司合作，打造了老年友好社區(qū)的樣板——大柵欄取燈胡同12號適老宜居共享院，為打造老年友好社區(qū)建立了創(chuàng)新模式。

北京·大柵欄項目

從2018年開始，易享生活與吉林筑石集團合作，幫助筑石集團在康養(yǎng)項目打造適老化精細住宅，在項目中融入適老設(shè)計，打造適老樣板間和老年公寓，促進了樓盤銷售和價格的提升。2020年，易享生活與吉林筑石集團緊密配合，定位和設(shè)計三合一社區(qū)健康管理驛站，打造以康復(fù)師、護士和社工團隊（醫(yī)務(wù)社工、社工助理、志愿者）為核心的社區(qū)健康管理驛站，實現(xiàn)過渡病房、社區(qū)康復(fù)、老年日間照料三大功能。我們通過居家和社區(qū)兩個功能空間的打造和運營，逐步實現(xiàn)居家和社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的集成服務(wù)。

吉林·筑石項目

2021年1月，青海天邁·易享生活適老樣板體驗間落成，經(jīng)過養(yǎng)老需求定位、養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、老年產(chǎn)品配置、養(yǎng)老團隊培訓(xùn)及推廣普及等一系列環(huán)節(jié)，易享生活為天邁集團在青海打造了首個高品質(zhì)的適老體驗間，這是天邁集團布局居家和社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開始。接下來，天邁集團會與易享生活將攜手共同推動社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)與運營，建設(shè)和運營中突出居家與機構(gòu)聯(lián)動，社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)與社區(qū)醫(yī)院形成醫(yī)養(yǎng)聯(lián)動，社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)與教育機構(gòu)形成課后聯(lián)動等特色。

青?！?/span>天邁項目

為避免房企盲目、片面地進入養(yǎng)老市場，易享生活憑借多年深入社區(qū)一線的經(jīng)驗，助力房企系統(tǒng)化、針對性、標(biāo)準(zhǔn)化地開展養(yǎng)老服務(wù)，提升樓盤和物業(yè)價值，建立可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式。開發(fā)商提供養(yǎng)老用房或閑置用房，易享生活提供社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)與運營，主要包括家庭養(yǎng)老床位、居家適老化改造、康復(fù)護理、緊急呼叫等服務(wù)。為城鎮(zhèn)政府和城市開發(fā)商以及康養(yǎng)企業(yè)提供包括養(yǎng)老需求定位、養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老運營管理在內(nèi)的社區(qū)居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈集成服務(wù)。將協(xié)助當(dāng)?shù)卣蛟臁袄夏暧押眯蜕鐓^(qū)”、“社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)”，推動行業(yè)整體提升，幫助開發(fā)商提升項目品質(zhì)，培育功能性開發(fā)商的持續(xù)運營能力。中國的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入了存量內(nèi)容增值的時代，人性化、功能型地產(chǎn)運營一定會是未來地產(chǎn)發(fā)展的主流。易享生活愿意與城鎮(zhèn)政府、城市開發(fā)商、康養(yǎng)企業(yè)一道在實踐中共同推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我經(jīng)歷五年在養(yǎng)老賽道的深耕，今天與昔日地產(chǎn)圈朋友重逢，感覺真好！在實踐中，我深深感到解決客戶需求、資源、資金等一系列問題，有跨界思維的人是關(guān)鍵，希望與行業(yè)的朋友們聯(lián)合建立產(chǎn)業(yè)協(xié)同機制，搭建養(yǎng)老共生體。希望了解地產(chǎn)的養(yǎng)老人、了解養(yǎng)老的地產(chǎn)人，在未來的日子里跨界、聯(lián)合、共生、發(fā)展。