保租房如何實現(xiàn)運營閉環(huán)？全經(jīng)聯(lián)發(fā)布全新解決方案

保障性租賃租房是城市新市民、青年人實現(xiàn)安居的關(guān)鍵保障，事關(guān)民生基礎(chǔ)、社會穩(wěn)定，有助于房地產(chǎn)健康發(fā)展、消費升級，促進城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展，意義重大。自2021年6月24日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》國辦發(fā)〔2021〕22號文件啟動至今，各地陸續(xù)出臺目標任務(wù)、支持措施；到2022年4月深圳首單保租房REITs申報，建立市場預期、培育市場主體，力度可謂不小。

至今，出臺的保租房相關(guān)政策、行動方案等對市場信心的建立和支持都有驅(qū)動作用，但在高度不確定性的大環(huán)境下，沒有保障房切實可實現(xiàn)的一定的運營收益、衍生價值、通暢的退出通道，市場主體就難以下定決心進入（畢竟不是每家企業(yè)都能實現(xiàn)在深圳的人才安居集團REITs樣板項目99%出租率及租金水平），難以保證保障房在市場競爭機制下的優(yōu)勝劣汰，為新市民、青年人提供優(yōu)質(zhì)的保租房供給。為此，全經(jīng)聯(lián)智庫以全經(jīng)聯(lián)幸福產(chǎn)業(yè)運營理論為支撐，于近日發(fā)布解決方案，對保租房健康運營的關(guān)鍵問題予以解答。

一、核心問題

二、解決方案全經(jīng)聯(lián)針對核心問題，提出“全經(jīng)聯(lián)幸福社區(qū)”保租房運營解決方案。

（一）內(nèi)涵

“全經(jīng)聯(lián)幸福社區(qū)”保租房運營解決方案以“以人為核心”“運營閉環(huán)”為原則，以城市新市民、青年人為終端用戶，以數(shù)字經(jīng)濟為引擎，以幸福產(chǎn)業(yè)為內(nèi)容，以運營為價值閉環(huán)，以全經(jīng)聯(lián)產(chǎn)業(yè)生態(tài)為支撐，為終端用戶提供實現(xiàn)其獲得感、幸福感、安全感的幸福家園，幫助開發(fā)運營企業(yè)打造可持續(xù)經(jīng)營的價值資產(chǎn)，助力政府拉動居民消費、推動產(chǎn)業(yè)升級、促進城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展。

（二）價值

（三）服務(wù)

圍繞居民不同層次的需求提供“居食行康學業(yè)游購娛”全場景服務(wù)。

三、運營模式

（一）運營主體及團隊

保租房運營主體可由開發(fā)建設(shè)商自建，提升自身的服務(wù)運營能力、轉(zhuǎn)型升級；其次可選擇與市場專業(yè)團隊合資組建保租房運營公司。目前首批保租房開發(fā)及運營主體主要是央企或地方國企，開發(fā)建設(shè)由自身企業(yè)承接，運營交給旗下物業(yè)公司開展，少量的委托給市場化機構(gòu)運營（如公寓運營商）。

1.保租房運營商自有團隊核心職能板塊

社群運營+內(nèi)容研發(fā)+產(chǎn)業(yè)IP鏈接+資產(chǎn)管理+數(shù)字化+融財稅+人力行政。

2.外部協(xié)同的產(chǎn)業(yè)合作伙伴

全經(jīng)聯(lián)圍繞居民不同層次需求提供“居食行康學業(yè)游購娛”全場景服務(wù)的部分全經(jīng)聯(lián)幸福產(chǎn)業(yè)IP及成員企業(yè)如下：

（二）運營平臺

全經(jīng)聯(lián)幸福社區(qū)保租房解決方案幸福產(chǎn)業(yè)運營云平臺示意圖

（三）運營流程

用戶調(diào)研——社群運營——數(shù)據(jù)分析——用戶畫像——運營模擬——規(guī)劃設(shè)計——投資建設(shè)——服務(wù)運營——退出

（四）收益與成本概況

1.收益

租金+物業(yè)管理服務(wù)+居民消費升級服務(wù)+廣告+產(chǎn)業(yè)合作伙伴入駐公共空間經(jīng)營收入分成+產(chǎn)業(yè)IP孵化收益+資產(chǎn)增值

2.成本費用

土地+建設(shè)+稅費+融資+人力+管理

四、典型案例

全經(jīng)聯(lián)幸福產(chǎn)業(yè)IP“窩趣公寓”廣州西門口地鐵輕社區(qū)、城品·窩趣公寓等。

全經(jīng)聯(lián)幸福產(chǎn)業(yè)IP“金牌管家”服務(wù)北京北投城市運營管理有限公司、物業(yè)公司、智慧物業(yè)大腦及運營項目。

全經(jīng)聯(lián)幸福產(chǎn)業(yè)IP“裝庫科技”攜手京東，共同服務(wù)運營中鐵置業(yè)吉林、遼寧項目。

保租房要實現(xiàn)以人為本、運營閉環(huán)，成為有持有價值的經(jīng)營資產(chǎn)，創(chuàng)新之路才剛剛開始，也歡迎更多的企業(yè)、城鎮(zhèn)加入保租房產(chǎn)業(yè)運營商的團隊，共同推動保租房健康發(fā)展，為新市民、青年人提供幸福社區(qū)、心靈家園。（作者 段與楊 圖源 全經(jīng)聯(lián)）