創新微課堂①丨曾遠明：地產+健康的三種商業模式

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5月7日晚20：00“創新微課堂”第一講由曾總（曾遠明）以“地產+健康的三種商業模式”為主題進行分享。

以下為曾遠明先生的語音分享實錄

各位全經聯的家人們，好久不見，今天晚上接受秘書長的委托，跟大家一起來分享一下這幾年我們正在做的一些事情。

這個話題是關于康養養老的，這個周末咱們北京總部這邊也有一個關于康養的沙龍論壇活動，也會有很多嘉賓來做相關的分享，我今天就捷足先登，把我這幾年的一些感受和收獲分享給大家。

我在做健康這件事情上最大的感受是，首先，我能夠在所做的事情里面得到收獲。第二，我也希望我的家人受益。第三，我也希望我的同事們受益，同時也能夠影響更多的人。所以這幾年在做健康這個領域的事情時，我也是在想，到底衡量的標準是什么。可以帶給自己，帶給家人，帶給同事們，帶給周圍的人，所以在這幾年的探索里，有一些自己的看法和收獲。

我們在大健康領域里業務有三個板塊。其中一塊是青少年的健康成長，這個我們在做教育營地，跟萬科的合作比較多。另外一塊的是做中年人的健康度假，將健康管理和度假完美的結合起來，我相信群里面的大部分是我們這樣的人群，中年人上有老，下有小，都曉得其實自己最需要照顧自己，也應該照顧老人。我們照顧好他們，更要自己照顧好自己，所以是大健康的一個很重要的板塊，第三塊就是我們說的健康頤養，也就是大家說的養老。

這三個板塊走下來，我自己的感覺是這樣，就是在整個大健康領域里面，我認為其實是三個專業領域，一個是預防醫學，一個是臨床醫學，還有一個是康復護理。這三個板塊，我感覺到臨床醫學大家都在講，康復護理這幾年講的也特別多，因為要做養老。其實有一個板塊，關于預防醫學以及預防醫學下的健康管理，這一個專業領域，我覺得做的事被關注的特別的少，其實傳統中醫最關注的就是“上醫治未病”，所以在健康管理這個板塊里，其實現在全球都很關注，是現代醫學發展的一個前沿的領域。

這個領域恰恰是被忽略的，所以在預防醫學這個專業下的健康管理，我覺得最好是可以跟房地產做結合的。因為，可以把預防醫學跟相關的地產結合起來，創造出美好的生活方式。這個領域正是我們地產商在房地產的下半場，要去主攻的方向，如果切入的不是生活方式，那么我覺得地產商的下半場可能就不清楚它到底是什么，所以我特別贊成在這個領域探究，發展，去做嘗試。

從過去的這幾十年的全球發展來看，我們可以了解到，傳統的生活方式已經逐漸的被重視健康管理方式所影響，甚至在某些先進的國家，主動式的健康管理生活方式越來越被重視。健康并不僅僅是手術。重要的是能夠介入人的生活，主動地去引導，互動，調整，來提高自己的健康水平，達到甚至超越自己身體的健康水平。

所以過去這么多年，在尋求把生活方式跟房地產結合的商業模式過程中，我們找到了一些案例，尋求到了一些合作伙伴，也把一些商業模式帶到了中國內地的實踐中，從國內大家的認知上來講，還是有一定距離的，但我們要看到確實這是一個方向。因為大部分人理解的健康，以為可能是取決于我們的DNA，取決于我們的基因，其實你看世界衛生組織的報告也說了，影響健康的最核心的關鍵因素還是生活方式。其次才是環境、醫療和遺傳。它們占的比重并不大，最核心的還是生活方式因素。

生活方式又是復雜的，涉及到身體、社交、環境、精神、認知以及情感，這六個方面。這六個方面，在很多的商業模式上來講都是割裂的。但其實沒有能夠真正把影響健康的六個維度整合起來。人的健康取決于整體性，在生活方式上的表現，它不僅僅是身體，也不僅僅是環境，是六個因素的整合。

上面其實都有一些很好的模式，而且很多模式已經被驗證是成功的。有些模式是歷久常新的，也有這樣的項目，我們看到了它們取得的成功。現在我就把其中的兩個案例分享給大家。

特別是在預防醫學的這個領域里面，我覺得自然醫學這個領域是非常有未來的趨勢的，發展的，空間的，特別強調了其實是去一療法，以及是去藥物的有害的。誰的手段，更強調的是從生活方式從根源上去調整人的。身體要打字，自己的身和心靈的平衡，它關于這一塊兒。其實國內也逐漸有一些這樣的專業的一些大學在崇尚這個方向了，我不是這方面的專家，我只是在了解到了這一個專業領域能帶給我們在健康管理上的基礎因素是充分的。

我們過去這幾年在經歷了好多的項目的前期的定位，策劃，以及到運營落地，最后，其實我們歸納起來，把健康管理跟地產結合的商業模式，我們認為其實也是可以的啊。這個跟土地的屬性非常的相關，就是要看我們的土地的屬性是什么，如果是遠郊全國旅游目的地的項目，我們認為這種可以做健康目的地度假村模式。那如果是城市核心城市的近郊，它可以做健康養生酒店，那如果它是核心城市的市區，它可以做全民健康社區，如果它是核心城市的商業與辦公區域，它可以做健康管理中心的模式，這樣的幾種模式都有一個核心特點，它都應該被客戶可以帶來持續獲得的健康提升，這是一個前提哈。

如果這些的商業模式只能一時半會兒帶給客戶一些利益，但是這個利益不能持續，那么我們認為它不是一個可行的商業模式。也或者說它可以為客戶帶來健康的提升，它不能夠選擇明顯的能為客戶帶來健康的提升，大客戶也不會來買單。所以這是一個挺難的事情來著。做健康，現在為什么大家在做養生，特別是在做所謂的養生項目的時候，遇到的瓶頸都是客戶的利益很難清晰地被量化和得到，已經也沒有得到一個可持續的一個基礎。那么，發展出來這四種模式的前提，它必須是為客戶帶來可持續的，健康提升的這樣的利益。

好多年前，我們在去尋找這樣的模式的時候，就關注到了全球一個非常知名的品牌。這個項目被譽為全球最領先的健康目的地度假村，它1996年開業，到今年23年。去年的盈利收入達到了1.6個億，只有58間客房，但是有76間理療房。它們不出售客房，只賣療程，最少是三天的療程，還有五天七天的，最多有21天的療程。客戶每一次去到時，都會帶給客戶顯性的，健康的，利益的同時提升。

通過它們的專業的自然醫學與功能醫學的背景，良好的去影響客戶的認知。客戶回到現實生活中，還能夠在這個生活方式上做出很明確的調整。這些調整帶來了客戶長期利益的獲得，那么當然，會在現實生活中去堅持。生活方式的調整，有時候是不容易的。所以，好多客戶每年都會回去，再去那里做調理，都會去更新自己的認知，都在去為自己的身體充電學習。那就帶來客戶很高的回頭率，這個項目的回頭率，超越了所有一般酒店的回頭率。

它的客戶回頭率達到60%-70%，而且全年的開房率達到70%，它的客單價非常高，由于是賣療程的，結合了客房一起賣，它不單獨賣客房，人均客單價達到了900到1200美金，那就相當于是6000人民幣。五天下來可能到四萬多，三天下來也能到兩三萬。這樣高的客單價，這樣高的客戶回頭率，再加上全年高的開房率，那么它的商業模式就是非常良好的，財務指標能夠反應出來，所以十年就收回了投資額。

可以想象1.6個億，55間客房，一間客房相當于就是300到400萬的年收入，這是非常厲害的。如果從酒店行業來看，覺得不可思議，其實是把度假健康管理契合在一起，把它這個模式提升到了一個很高的財務回報數字上，所以這么多年來持續到今年23年的時間，驗證了是一個非常成功，也非常可行的商業模式。

這種商業模式我們的同行可能都聽說過。做康養的，做這個行業的機構都會去研究它的商業模式。當然，它的品牌一直沒有輸出，它們原來的總經理，就是原創和執行這個商業模式的人JOY，后來也離開了這個項目，在曼谷創辦了她的第二個項目，健康管理中心。奇瓦頌這個模式有一個特點，就是其實做起來不容易的，它的客房量并不多，它的總建筑面積也不是很大，兩萬多平方，但是它的總投資還是要去到四五個億，原因是它的軟件投入是很大的，運營成本是很高的。

項目定位于全球的高端人群，它成為了全球健康管理目的地。那所有的客戶到達這個地方，都是飛到曼谷再坐兩三個小時的車，到達這個地方以后，做七天的健康管理療程，很多的客戶都不會離開這個酒店，因為它們為了健康而來，因為健康會再來、因為健康會持續回來，所以這種模式也被全球定義為健康目的地模式。這些年我們旅游產業在升級，從觀光休閑到度假到目的地，是可以借鑒的。

這是一個成功的模式，但是也有它的難度，就是投資額很大，難度很高。創建人JOY在曼谷又開創了新的健康管理中心。JOY現在也是我們的合伙人，要把曼谷的健康管理中心模式帶到中國來。

接下來，我來分享第二個案例，它就是在城市商業中心、商業體中的健康管理中心。這種中心的最大的特點是面積不大，大概是在600到900平方米，總投資額也不高，大概3000萬的總投資就能夠做出這樣的一個健康管理中心。前提同樣是它可以為客戶帶來持續的健康的提升。

我們發現在國內去推動健康目的地還是蠻有難度的，在群里的家人們也可以來探討怎么可以來合作成功的健康度假村模式，反正在我看來，其實是非常不容易的。因為國內的投資人，還是對現金流的追逐非常高的。那特別是對于資產的持有和真正需要去做的健康這個產業和維度，其實這個還是蠻考驗投資人的。

她在曼谷做的這一個項目叫Body Conscious，中文可以譯成身體意識或者健康覺醒，我喜歡把它叫健康覺醒。這樣的一個健康管理中心，可以在城市中心，針對的客群是商務人群。它們的時間有限，一個月可能買四到六次的時間，有四個月的一個療程來為它們改善健康狀況。

過去一兩年時間，我也不斷地到這個健康管理中心做健康療程，也帶上我的家人，還有我的朋友，不斷地去在這里做體驗。通過這里的體驗，我覺得對我的幫助，包括對我家人的幫助都是很大的。我們以前一直沒有發現自己身體上健康的一些風險，包括日常來源于我的飲食還有我的一些生活習慣所帶來的身體上的一些毒素，通過在這里的生物技術的檢測，能夠發現我身體上的一些毒素。

有些我是完全沒有考慮，一直都沒有猜到的，后來我的血液檢測里發現攝入的某一種塑料性的物質特別多。血液里其中有一項指標叫聚苯二甲酸鈉，特別高。這一個指標高，意味著我是從日常生活中吸收塑料的東西特別的多，會有潛伏的風險。另外通過這個測試我才知道我是缺鈣的，我原來一直因為攝入的不正確，導致補鈣一直不理想。

另外，我也發現自己的肌肉流失情況也是蠻嚴重的，所有這一切都不是在國內三甲醫院的體檢報告里面可以被了解到的。我所有的這一切的認知，都是因為這里的功能醫學和自然醫學的醫生，不斷地去針對基于我的生物技術的檢測報告，去詢問我日常的生活習慣，非常深入的去了解我生活中的一些細節，包括我的睡眠，我日常對壓力的管理情況，飲食結構，飲食時間，包括幾點鐘喝咖啡，幾點鐘喝茶，很詳細的這些情況了解后，讓我對自己原來日常行為有了了解，我的日常行為影響著我自己的健康。

原來，身體上大部分存在的風險都來源于我們的日常生活。我自己沒有注意到的一些習慣和行為，所以說對健康的關鍵影響因素還是生活方式，這一點太關鍵了。我完全能夠去認同和理解自然醫學與功能醫學，跟我們傳統的對抗醫學之間的關系是非常不一樣的，它還是要找出根源來，徹底幫助我們去了解自己。醫生只是老師，自己的調整才是關鍵，非常重要。

這個模式在未來還會有更全面的發展，它的1.0版本的階段，可以說是一個功能醫學的診所，再下一步呢，它會結合成為一個有機餐廳和咖啡館，再往下的發展，它會結合出一個生物黑科技。再往下的發展，它會把水療中心和健身體系結合起來。

這個模式是特別適合在一二線城市的商業物業、酒店物業或者商辦物業里面去植入。投資回報率還是非常不錯的，前期總投資六個月的租金算上，所有的裝修設備的采購以及前期的軟性的運營費用，總投資額大概在3000萬左右，第四年投資就可以回本了。之后的利潤率會越來越高，原因就是因為它是基于自然醫學以及功能醫學下可以為客戶帶來持續的健康利益，當客戶得到可以持續的健康利益的時候，客戶的重復消費以及客單價就會越來越高，這是項目非常有可持續性發展的一個根本原因，我非常看好這樣的項目。

群里的家人們，我非常希望能夠把這樣的一種項目帶到中國來落地。現在我們在國內有已經選址的，還有正在選址的項目，也有希望能夠進入的城市。今天的家人們，希望能夠攜手一起來發展這樣的一個項目，我們非常歡迎大家可以來共同探討，這是一個不太重的資產投資就能夠切入到健康領域。而且是切入到健康的，可持續的，而且增長空間最大的領域就是預防醫學中的健康管理。這是我這幾年來的一個收獲和分享。

簡單回顧，我的觀點是這么幾點。第一，我希望各位真的可以帶給自己健康，帶給家人健康，帶給周邊的人健康。

當你能夠帶給大家健康的時候，我們把它的商業模式想清楚。健康目的地度假村的模式，選址在全國的目的地，最好是在海南，云南，這樣的省份最好。另外一種，其實就是比較輕的，在社區，在城市的商業中心或者商辦物業中心里面都可以做的，這就是我剛才講的身體覺醒健康管理中心。這個周六日，我不能到北京出席咱們這個康養論壇，很抱歉。所以提前做這個分享，感謝姜秘書長，還有洪遠的幫助。

我們在下個月，剛好是端午節期間，利用端午節這個假期，推出了一個到曼谷健康管理中心的健康體驗服務，五天四夜的療程產品，如果全家人去，我可以親自為大家去分析全球健康產業發展的最新狀況，包括未來發展趨勢，可能未來會發生的生物黑科技對我們人類的影響，以及在健康管理結合不同的土地屬性下的商業模式的分析，我也期待能夠全經聯的家人們一起來跟我們探討，如何把這個好的模式，把健康帶到國內來，我的分享就到這里。謝謝大家。

期待大家的指正和探討。