當代張鵬：特色小鎮是滋養出來的
11月25日，“2017第二屆全球投資大會 · 特色小鎮高峰論壇”在北京會議中心舉辦，當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁、全經聯副主席張鵬先生現場做了《綠色科技
場景無界》的主題演講。以下為演講實錄。
感謝楊主席和姜秘書長的邀請。
在昨天舉辦的一場峰會上，一位嘉賓講到的一個觀點和我們今天的主題非常契合。他說，中國的房地產要從波西米亞進入到布爾喬亞，這是一套理論體系。波西米亞過去是非主流，包括特色小鎮。過去，大家賺慢錢，花特別多的辛苦才能把它變現的模式，馬上就要進入到房地產的下半場了，可以讓大家安身立命。我特別贊成這個觀點，因為當代置業就是在波西米亞，太多的房地產大佬一直在說什么是綠色，進不了百姓家，普及慢。十九大提出，金山銀山不如青山綠水，房地產首當其沖，生態文明已經成為今后所有產業發展的主旋律，所以綠色、環保、科技等等，今后都是朝陽產業。
最近有許多大家關注的熱點，比如時尚圈關注維密秀，科技圈關注百度大會，而我從昨天到今天來的車上還在看“紅黃藍”之黑。確實，這個社會亂象從生，但是亂象之中還是得生存、發展，還是得活，即使是舉步維艱，也要找出自己發展的獨特生存之道。
當代置業這幾年達到了每年45%的增長率，去年在我們決定進入特色小鎮時，我就講過，千萬不要用地產思維圈地拿地。一開始大家就是拿地，找兩個產業圈一塊地，然后“小鎮”圈起來，但沒有人知道接下來怎么做。我告誡我們的團隊，小鎮是滋養出來的，不是建設出來的，所以我們在談小鎮過程中，政府去當代、去北京的其他地方，包括我們全經聯。我們每次跟政府談，也把我們全經聯平臺都反復講解，他們說這個產業太好了，這個資源太少了，你們又是綠色，又是科技，正是我們缺少的。當政府說給你幾千畝地，然后四年給我建出來，我只能說NO，這樣的小鎮我是不會做的，做了也是粗制濫造，是一堆城市垃圾。
包括我們最近新簽的三個項目，從整體的規劃到全部完成都要十年以上。所以我想講的是，看一看我們時代的背景，過去房地產已經高速增長這么多年，今年應該說我可以非常負責任地判斷，仍然是中國房地產銷售的大年，因為有一個銷售慣性，拿便宜土地拿到今年，把它銷售流轉到今年應該是個高峰，但是明年就不一定了。明年排到前幾名的我認為都會弱下來。
最近一段時間，我花了很多的精力去參加各種各樣的解讀十九大報告的會議。我判斷，國家不鼓勵、不支持在房地產領域一直由一家或者幾家企業占到壟斷地位。所以我們倡導，未來的房地產要走精細化、運營化、綠色化、場景升級的路。所有人都應該清醒地認識到，房地產不是一個充分的市場競爭的行業，所以不要認為今年屯了幾千平米土地，明年這些土地還有可能都變現出來。
前兩天我從一個權威的統計局了解到，中國現在人居居住面積40.8平米，與歐洲發達國家的人均住宅面積相近。所以你想想，前面的增量有多少，后面一個增量到底能持續多少。十九大報告已經說得很清楚了，要多主體供給。多主體供給就不止“招拍掛”這一條路了，原來的農用地和不能流轉的土地，都有可能流轉到市場上去。如果大家想把企業做好，就要了解“多渠道保障”這幾個字背后的含義。我認為在今后兩年，國家在房地產的長效機制，比如說房地產稅、取消預售制度，都是有可能的。
之所以這樣做，就是因為過去供給的太多，粗制濫造的方式太多，而未來在多城市復制一張圖紙的局面是不可持續的。這就是為什么我講了這么多背景，為什么當代做得好的綠色建筑、綠色地產、綠色社區要升級轉型到小鎮上。當然還有一個大的背景就是到2030年每六個人中就有一個老年人，這是一個巨大的產業。基于對這兩點的認識，我們要從過去畸形的增長，畸形的增量，轉到逆生長的存量和有質量的增量市場中，尋找企業的發展之道。這就是我們要去做小鎮的原因。
前兩天參加了兩個會，一個是中房協的綠色住區行業標準，一個是全聯房地產商會，指導了一個叫做中國全裝修行業標準，我們都是共同制定單位。因為綠色就是未來的發展趨勢，也是開發商的明天。我們對未來的判斷是這樣的：今天所有的地產商擼起袖子加油干，行業還在聚集和分化，大型企業還在不斷壯大，中型的企業資本成本太高，小型的地產商拿不到地，這就是現在地產商面臨的一個局面。
我昨天在那個大會上說的一個觀點，他們昨天有發出來，后天是最確定的，地產商的后天確定是什么。前面講到，內容的運營，類似于小鎮，內容的運營，產業的容器，新興商業的孵化平臺，地產商可以往這條路上走。
第二，未來的房地產一定是金融化的。大家知道，在美國你能叫出幾個大地產商的名字，他們拿一塊地一直到賣完，只花自有資金的5%，也就是在十個億中拿出五百萬就把這塊地干完，實現充分的金融化。所以我說后天的地產，是充分的金融市場。現在ABS也出來了，馬上中國就會出現全世界最大的瑞斯，這就是后天，雖然明天不一定，但后天確定。
第三是我反復強調的，由于過去這些增量的粗制濫造，今后建筑的生態、綠色、科技，新科技的應用，應用到我們所有建筑的全過程，一定是后天的趨勢。
這三個方向我也建議全經聯的所有會員多去研究，這個偶合的關鍵點將成為我們未來企業發展的一個機遇。
十九大提出的“幼有所育，學有所教，勞有所得，病有所醫，老有所養，住有所居”。我在所有場合都講，做小鎮一定要研究，雖然現在的政策是不支撐的，但我們預計兩年之內，國家會就這些方面不斷出臺保障性的措施，包括房價和養老，也包括孩子的教育。之所以發生紅黃藍的事，就是因為資源太稀缺了，所以導致這種情況出現。
我給企業提出了這幾個主題詞，綠色、無界和場景。
綠色，剛才已經講了很多，不是在小鎮把綠色面積加大就叫綠色，綠色是內涵，是我們這個社會的生態關系，是綠色的社會關系、生態關系，綠色的生活方式，從這個方向去走，環保產業、節能產業、舒適產業，以及你建的所有房子，小鎮的所有空間，一定都是低碳、節能、健康的，住在里面是非常舒服的，解決了空氣、水、生活環境、水環境、空氣環境、新風環境的空間就叫綠色。
無界，我們應該很清楚，所有的事情都是無界的，地產商慢慢轉變成運營商、場景的服務商和孵化商，轉變為新興產業的催生、催化劑。因為有金融的手段，有科技的手段，有商業模式的相互鏈接，所有的房地產上下游都會被無界擊穿。
場景，也就是我們全經聯做的事。場景要升級，過去基礎性的保障，因為所有的歷史、行業發展都是螺旋式上升，而且交織在一起上升的，有的人剛需還沒解決，有的人已經要改善了，有的人已經終極置業了，還要再換房子，跑到小鎮多買兩套，這都非常正常。
所以我們認為，今后工資的競爭、企業的競爭，不再是產品的競爭，而是產業鏈和價值鏈的競爭。
我再提一個觀點，小鎮是全產業鏈、全價值鏈最好、最充分的容器。
在這個小鎮中、社區中，亦或是在這個容器中，大家一定要關注兩個全生命周期，一個是建筑的全生命周期，也就是硬件的全生命周期，從設計開始，一直到百年建筑。一次會議上，某區域的總裁說，大家可以去買我的房子，我們的房子兩天一層。我不知道別人怎么想，但我絕對不會買。這就是過去的現狀，而且現在還在持續，但小鎮不能這么做。
軟件的全生命周期是什么，就是從孩子、老人的衣食住行到文體娛樂，這也是我們大家要鏈接、要做的事情。小鎮是什么，一定是比城市小的城市，不能涵蓋所有的城市功能，但是它比城市更柔軟、更溫暖。但是它一定又是比社區大的社區，要把小鎮里的社群建起來，要有鎮長，要有自治體系，要有文化體系。小鎮就是我們剛才所講的幼有所育、老有所養、勞有所得、以產促城、產城融合、人口導入和產業落地的容器，這就是我們理解的。
所以為什么當代置業要做這件事，簡單來講，我們跟全經聯，跟楊主席一直是相互的支撐，精神上的同盟，利益上的共同體。當代這幾年用綠色建筑作為平臺，孵化了五個事業群：空間事業群、社區事業群、金融事業群、教育事業群、科技事業群。有人說你們人人談小鎮，但是綠色不夠，總是說做得多好、多健康、多有品質，但產業要怎么導入，人口要怎么導入，配套要怎么賦能呢？
我告訴他們，在城市里的社區已經基本把它實現了，在一個30萬平米的社區里面，以住宅為主，有酒店、餐廳、超市、聯合辦公、文化娛樂、電影院，這些大部分都是我們自己做的，少部分是我們參股的，我們和全經聯也共同孵化了一些，比如長租公寓。我的長租公寓，不是用估值來衡量業績，是用盈利模式衡量業績，這個方式是可持續發展的方式。否則我們是用資本在吹泡，沒有巨大的資本在后面做支撐，就沒辦法落成一個小鎮。
我給同事描述這樣一個小鎮的場景：早晨起來，用我們的智能科技，把屋子里的智能家居打開，到廚房里面打開冰箱，里面是在我們這個小鎮里、也是我們孵化的綠色愛住家超市買的早餐。把孩子送到我們MOMA KIDS 幼兒園上學，自己跑到小鎮另一邊到倍格創業辦公，中午請人吃飯到我們的蔓蘭S0餐廳，下午帶客人住我們的蔓蘭酒店，晚上拎著包去我們的第一體育健身，我們已經在新三板掛牌的健身籌到很多錢，這樣的場景是我們要的小鎮生活場景，還有一部分是產業和工作場景，我們需要更多的鏈接，未來我們將在全經聯的平臺對它賦能，一起去做。
我們最近接觸了三個項目，一個是九華山，雖然我們不會做成一個宗教圣地，但是我們可以做一個大型的院子，以培訓教育為主業的小鎮，再加上綠色科技、醫養結合、特色產業，這個小鎮將于明年開始動工。第二個在廣東惠州羅浮山下，我們定義叫嶺南文化的綻放地。第三個在晉祠附近，11個自然村現在已經開始拆了，我們提交給政府的晉商文化回溯地，將會把這些產業導入進去。
在此之外，我們不會再輕易地增加任何一個小鎮。正如我之前所說，小鎮是滋養、孵化出來的，是一個培育的過程，但是又是一個可持續的商業模式變現的過程。我們對于綠色科技特色小鎮的定位是將所有的精神都貫穿在綠色科技、場景升級，也就是消費升級這條主線上，是一個硬件的全生命周期和一個軟件的全生命周期。
我們借這樣的場合向大家做這個報告，也希望與楊主席和全經聯的各位朋友相互鏈接，相互加持，彼此成就，謝謝大家。