深度解析：特色小鎮開發的“2+5”盈利模式

　　據統計，全國第一批特色小鎮的平均投資額達65 億元（浙江省規劃每個特色小鎮投資原則上不低于50億元），按照住建部規劃，到2020 年，培育1000個左右各具特色的小鎮，總投資將遠超5萬億。

　　根據各地方政府出臺的特色小鎮建設規劃，到2020年特色小鎮總計建設1900個左右，按照省份、經濟條件等具體細拆，總投資達數萬億元。

　　特色小鎮發展如火如荼。眾多企業扎堆進入特色小鎮開發，但許多人卻對特色小鎮如何盈利不甚清晰。因此，弄清特色小鎮開發的盈利模式至關重要。特色小鎮開發涉及多方，本文從政府、開發企業兩個角度解析特色小鎮開發的“2+5”盈利模式。

1政府

政府是特色小鎮發展的最主要推動者，特色小鎮的發展不僅可以推動地方經濟的快速發展升級和就業人口的聚集，也給政府帶來了巨大收益。

1、稅收收入

　　特色產業作為特色小鎮的核心，以特色產業為核心而發展聚集的產業鏈上下游企業將給政府帶來巨大的稅收收益和就業人口，從而帶動地方的發展。同時，還可以帶動當地百姓的致富增收，實現精準扶貧。

2、土地溢價

　　特色小鎮的發展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入。

　　除了這些財政收益以外，特色小鎮將為地方帶來更多無形的收益，如城市環境的優化、民生的改善、城市影響力的提升、產業生態圈的形成、就業增加和更多高素質人才的聚集等等，這些難以用金錢衡量的社會經濟環境改善，是政府大力推動特色小鎮開發的重要動力。

　　以玉皇山南基金小鎮為例，該小鎮根據金融人才國際化、精英型的特點，堅持市場化運作、產業鏈招商、生態圈建設的模式，通過聯合政府性行業組織、龍頭企業和知名中介，開展海內外招商及合作業務，快速推動私募金融集聚發展，一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮。

　　自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之后，已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮注冊，資金管理規模達5800億元（約合840億美元）。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼，更增加了其吸引力，玉皇山南基金小鎮現在已然成為上海、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元，而2016年第一季度稅收就超過了3億元，實現了爆發式增長。

玉皇山南基金小鎮稅收對比表

　　玉皇山南基金小鎮是由政府主導開發，通過特色產業培育、主導產業企業聚集、產業優惠政策和優質環境塑造，使小鎮經濟迅猛發展，稅收猛增，并帶動小鎮及周邊土地的溢價。

2開發企業

　　作為特色小鎮的開發主體，涉及小鎮開發的前中后全鏈條，從土地整理就開始介入，往往一直延伸到小鎮運營。對于開發企業來說，可以從以下幾點收益：

1、政策性資金收益

　　對于舊工業區、舊城改造，政府往往有一定的政策性資金補貼和土地優惠政策，這將大大降低企業的前期投入成本。而企業在引入相關產業和項目落地小鎮時，往往政府也有相應的招商獎勵補貼或者各項收入返還兜底。比如華夏幸福在特色小鎮開發中，采用這類盈利模式。

——項目投資建設投入由地方政府各項收入返還兜底

　　地方政府將委托區域內所取得的各項收入地方留成部分優先用于區域開發建設各項工作的投入，分期返還。留成部分收入主要包括：稅收、土地使用權出讓收入、專項收入、專項基金等。

公共設施建設和基礎設施建設投資利潤按投資額的15%計取。

土地整理的利潤按整理成本的12-15%計取。

規劃設計、咨詢等服務費用按照成本費用的110%計取。

——招商引資補貼

收入=項目新增落地投資額*45%。

政府給予1.1-1.5倍基礎設施投資償還。

2015年主營業務收入情況

2、基礎建設收益

　　這里主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。如開發企業受政府委托對小鎮范圍內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利。

3、旅游產業項目運營收益

　　包括旅游項目的現金流回報，旅游產品經營性附加價值收益。以景區模式運營，除門票收入外，住宿、餐飲、購物等業態收入也是主要盈利來源，該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象，其操作的關鍵在于要有專業的運營能力。

　　旅游產業與其他相關產業之間的融合可以產生大量的經營項目收益，如旅游+文化，旅游+體育，旅游+健康，旅游+養老養生等泛旅游消費收益。

　　烏鎮是景區盈利的典型代表，其經營模式被譽為行業典范，整個古鎮都以景區形勢圍起來，入口處購買門票，分為東柵和西柵，票價為東柵100元、西柵120元、聯票為150元。

烏鎮景區收入節節高升

　　走入烏鎮會發現各類商戶的業態不會重復，分布科學，注重與古鎮定位相符的業態，比如手工藝店、特色客棧、傳統餐飲等，會根據酒吧區，小商店區，傳統工藝區等進行分布，每個細分業態只有一家店，避免商戶間的惡性競爭。偏重旅游的特色小鎮，旅游消費產業鏈完善，上下游產業核心都掌控在投資者手中。

4、地產項目收益

　　主要指二級開發，即企業通過地產銷售和自持物業經營獲利。包括旅游地產租售、商業地產租售、工業地產租售、居住地產租售等。

　　雖然在特色小鎮的建設過程中，以地產運作的理念去打造小鎮是為人排斥的，從企業角度來看，這的確是一個快速實現投資回報的模式，且通過特色小鎮政策可以獲得土地，這也是不少房地產等開發商進入特色小鎮開發的原動力，因此這也是一種較為重要和普遍的盈利模式，更多的是由地產商或地產主導的投資商操盤，在開發地產的同時，配套度假型項目實現盈利。

　　碧桂園科技小鎮是一個典型例子，小鎮計劃投資總額約1300億元，其規劃創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。通過一定程度的地產開發用地和產業用地的配比，開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出，長短相濟，長遠發展。

5、特色產業收益

　　主要包括特色產業項目開發與旅游產業項目開發。特色產業項目開發，涉及科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發；旅游產業項目開發，包括旅游吸引核項目（如主題公園）、休閑消費聚集項目（如休閑商街）、夜間休閑聚集項目（如水秀表演等），通過項目的持續運營獲得經營收益。

　　小鎮自身能夠依托優勢產業形成產業盈利鏈條，同時與旅游結合實現盈利，該類型一般自身產業基礎較為雄厚，需要充分結合已有產業優勢，進行適度旅游產業融入、功能拓展和環境營造。

　　比如景德鎮陶瓷小鎮，將陶瓷產業與旅游產業融合，打造如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創、陶瓷轉盤等陶瓷體驗，形成較為豐富的盈利點。達到產業持續經營收益、特色產品持續產出收益的效果。

　　當前，特色小鎮建設已經成為勢頭強勁的產業風口，為經濟創新發展帶來新的機遇。政府、開發企業因其介入角色的不同，在特色小鎮的建設中形成了不同的盈利點和盈利模式，雙方合作共贏，才能讓特色小鎮煥發生機，可持續發展。