【金融投資】鄒菁：國內REITs推出亟待解決的關鍵問題

　　鄒菁女士，2013年3月加入全經聯，專注于私募股權基金、新三板、企業境內外上市融資等領域，曾參與多支人民幣基金和海外基金的設立與運作，如上海市靜安區第一支人民幣基金、上海市發改委發起設立的生物醫藥基金等，在新三板企業頂層設計、股權戰略、并購重組等領域實操經驗豐富，曾獲上海優秀女律師提名獎。

　　鄒菁律師曾在平臺上分享：《新三板基金投資與運作》、《上市房企與PE基金如何共舞》、《REITs與商業信托、IPO之比較》等。

　　早在2008年12月初的國務院工作會議中的金融“國九條”就已經明確肯定發展國內REITs，但截至目前中國的REITs市場仍未真正建立并發展起來，影響的因素很多，稅收政策和稅負問題一直是其中的關鍵因素之一。稅收政策直接影響到REITs運行過程中的投資與經營成本，從而可能增加或減少投資者的投資回報，進而影響到REITs市場的發展和繁榮。本文梳理并總結了國內REITs出臺所可能面臨的稅負困境及海外REITs在稅收制度的通常做法。一、REITs運營環節的稅負　　若REITs作為獨立的納稅主體，那么在REITs持有商業物業經營過程中存在的稅收有所得稅、營業稅及其附加、房產稅等稅負。綜合來說，在考慮到當前中國商業地產運營過程中租金普遍不高的情況下，REITs的運營稅負也相對較高。在REITs運營環節涉及到的主要相關稅負情況如下：　　（1）企業所得稅　　根據2008年生效的《中國人民共和國企業所得稅法》及其實施條例，企業須按企業利潤總額的25%繳納企業所得稅。　　（2）營業稅、城市維護建設稅、教育費附加　　營業稅，指對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入征收的一種稅，REITs在境內的SPV通過租賃等方式產生的租金收入，需要按照租金收入的5%繳納營業稅。　　同時，又根據《中國人民共和國城市維護建設稅暫行條例》以及《征收教育費附加的暫行規定》，城市維護建設稅、教育費附加需按照營業稅的基準進行繳納。其中，城市維護建設稅納稅人所在地為城市的，稅率按營業稅基準的7%繳付，教育費附加按照營業稅的基準的3%繳付。　　（3）房產稅　　房產稅，是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）的規定，企業所持物業需視物業所在地按照不同稅率繳納房產稅。從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%后的余值，年稅率為1.2%。從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據，年稅率為12%。二、REITs流轉環節的稅負　　一般來說，REITs收購相關房地產項目主要有兩種方式，一是購買物業產權，二是收購項目公司股權。以上不同方式所涉及的稅收種類也各不相同。　　采取直接購買物業產權的方式，對于交易雙方涉及到的稅費較高，買方通常需要支付相應的契稅和印花稅等，賣方則要支付企業所得稅、營業稅及附加稅、土地增值稅和印花稅等。　　采取收購商業地產的項目公司，即股權收購方式，對于買賣雙方交易成本較低，主要涉及到企業所得稅和印花稅等，但這種交易方式也存在一定問題，如：在REITs收購項目公司股權后，該項目公司即成為一家獨立核算的企業，REITs的投資者所能得到的投資收益最多不超過項目公司向REITs分配的利潤，并且該利潤是提取房屋折舊和各種法定公積金后的剩余部分。因此，租金收入的很大部分將沉淀在項目公司內，而不能分到投資者的手中，降低了REITs的投資收益率。　　在REITs流轉環節（買入或賣出）涉及到的主要相關稅負情況如下：　　（1）企業所得稅　　REITs在交易物業的過程中所產生的收益的，需要按照出售利得的25%繳納企業所得稅。　　（2）土地增值稅　　土地增值稅，是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。中國房地產的境內及境外投資者均需繳納土地增值稅，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）及其實施細則，轉讓土地使用權、該土地上的樓宇或其他設施后，納稅人需就扣除必要的價款與費用后的資本收益繳稅。稅率為累進計算，范圍為土地增值額的30%-60%。　　（3）印花稅　　房地產的印花稅，一般指因房地產買賣、房地產產權變動、轉移等而對書立的或領受的房地產憑證的單位和個人征收的一種稅賦。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定（中華人民共和國國務院令第11號），產權及所有權轉讓的相關文件，印花稅稅率按房產轉移文件所載金額的0.05%征收。　　（4）契稅　　契稅，是指對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%-5%，契稅的計稅依據按照土地、房屋交易的不同情況確定，一般取3%。

三、REITs投資者的稅負　　REITs機構投資者主要涉及企業所得稅、營業稅和印花稅，個人投資者的稅收種類主要是個人所得稅和印花稅。
　　對于機構投資者，依照現行企業所得稅的稅收政策，如果投資企業取得的投資收益已經在被投資企業繳納企業所得稅，且其所得稅率等于或者大于投資企業的所得稅稅率，投資企業不用再繳納，如果小于投資企業的所得稅稅率，差額部分需要補交企業所得稅。REITs的機構投資者在這個環節上不存在重復納稅問題。　　對于個人投資者來講，依照現行個人所得稅的稅收政策，如果個人取得了股利等投資收益，應按全部收益數額的20%繳納個人所得稅。根據1998年3月30日財政部、國家稅務總局《關于個人轉讓股票所得繼續暫免征收個人所得稅的通知》，個人在我國二級市場投資股票的收益暫免所得稅。REITs的推出也同樣面臨這個問題，否則個人投資者在這個環節上會出現重復納稅問題。而在香港與新加坡，投資者的個人所得稅均是被減免。

四、REITs稅負問題需要在REITs推出時予以解決　　按照國際上通用的方式，REITs的最大優勢就在于稅收制度。目前國內推出REITs制度面臨雙重征稅的困境，較為典型的即為REITs 存續期間的收益產生的企業所得稅納稅義務與向投資者分紅時產生的個人所得稅納稅義務相重復。因此，在REITs推出時應同時匹配相應的稅收優惠制度，否則REITs在中國難以具備發展的土壤。
五、附表　　附件表格系REITs持有環節、交易環節，國內與主要REITs國家之間稅收及其優惠的比較，以及不同稅負條件下商業物業回報率的估算。　　1、持有環節REITs的稅收及其優惠

　　2、交易環節REITs的稅收及其優惠

　　3、不同稅收優惠下的商業物業回報率估算（測算來源：廣發證券發展研究中心）

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