終極盤點丨金融專家帶你看2015房地產金融大事兒

　　2015年，房地產金融行業隨著宏觀經濟形勢、資本市場變化及區域市場變化不斷演進，出現了顯著不同于過去兩年的行業特點。“險資房地產資產配置”“房地產金融產品多元化”“房地產資產管理行業投資熱潮”三大方向成為2015年房地產金融行業創新的集中代表。

　　本文是由全經聯金融投資委員會副主任王震宇先生作為主要撰寫人，與74名全經聯金融投資委員會委員共同對于2015年度房地產金融大事記進行系統回顧，研究成果將收錄于《2015中國房地產創新發展報告》，該報告將于2016年1月16日在北京舉辦的第七屆全國房地產經理人年會上正式發布。

1　地產基金重大事件

越秀房產基金收購上海物業，開啟全國戰略布局

　　事件：8月3日，越秀房地產投資信托基金管理人——越秀房托資產管理有限公司宣布，于7月31日，越秀房產基金的特殊目的公司YuexiuREIT 2013 Company Limited作為買方與Century Holding Company Ltd.(為獨立第三方)，作為賣方訂立股份購買契約。交易完成后，越秀房產基金透過目標公司及項目公司擁有上海宏嘉大廈。該物業收購價為人民幣26.272億元，較評估值（即27.7億元）折讓約5.2%。

　　點評：越秀房托是通過商辦物業，以租金為主要收益來源的房地產信托基金，此次收購展現了基金在中國其它一線城市擴張的強大實力以及成功尋找并從第三方收購的卓越能力，開辟了基金在廣州之外的新據點，分享中國主要金融及商業樞紐的增長潛力。

2　商業地產重大事件

兩大保險集團聯手進軍美國房地產

　　事件：4月，中國人壽和中國平安聯合美國著名地產商鐵獅門(TishmanSpeyer)收購了位于波士頓的一個價值5億美元的商業不動產項目，知情人士透露，資金來源并非壽險資金，而是中國平安旗下另一房地產投資平臺——平安不動產的自有資金。中國人壽方面尚無官方回應。截至2014年12月末，險資境外投資余額為239.55億美元(折合人民幣1465.8億元)，占保險業總資產的1.44%；海外設立的保險機構和保險資產管理公司約31家。如果加上此單交易，不動產投資方面目前已有包括中國平安、中國人壽、安邦保險、陽光保險、泰康人壽等在內的五家保險集團海外買樓，足跡遍布英國、美國、澳大利亞，涉及的總交易金額高達317億元人民幣。

　　點評：（1）中國人壽和中國平安首次涉足美國房地產。（2）資本出海已成為全球化資產配置的新常態，尤其在當前國內經濟增長放緩，而海外物業的投資價值不斷凸顯的背景下，海外樓市正在日益成為新的價值增長點。隨著美國經濟的逐漸復蘇，越來越多的中國買家開始將目光從歐洲轉向美國。

3　地產類及相關企業上市重大事件

1　綠地借殼金豐投資

　　事件：8月18日上午，綠地正式完成上市儀式。自2013年7月1日起停牌的金豐投資，八個月后，2014年3月18日復牌，開盤漲停；今日，這支股票正式更名為“綠地控股”，開盤即比昨日收盤價24.38元高開2.95%至25.10元，更是一度到達25.95元，開盤市值超過3000億，超過萬科和新鴻基，成為全球最大房企。

　　點評：

　　（1）從國企重組與改革的角度來講，上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業；

　　（2）預示地產重組放開預期，緊接著房企再融資等融資渠道或有條件加速放開；

　　（3）意味著房企在內地市場上市融資以借殼與重組的方式有條件開閘；

　　（4）謀求“雙上市平臺”戰略將成為品牌房企搭建融資平臺、業務平臺的趨勢；

　　（5）將加劇房地產行業“龍爭虎斗”，市場競爭將更加激烈；

　　（6）推動綠地集團規模化擴張與轉型。

2　中海物業赴港上市

　　事件：10月23日，由中海地產旗下的物業管理業務分拆而成的中海物業正式在港交所掛牌交易，成為繼彩生活之后第二家在香港上市的內地物業管理公司。中海物業此次以介紹形式在香港主板上市。上市首日以港幣0.94元開盤，最高達每股港幣1.45元，收市價為每股港幣1.06元。全日交投量達4.329億股，總成交金額接近港幣4.92億元。

　　點評：繼花樣年集團旗下彩生活2014年在香港上市以后，在今年已經有包括萬科、碧桂園等品牌房企陸續宣布會將旗下的物業管理實現分拆上市。而此次中海物業在港上市，也為市場更加具體的展現了一家大型房地產企業物業管理業務的運作輪廓，標志著中海物業正式邁入海外資本市場。

3　恒大淘寶俱樂部掛牌新三板成亞洲足球第一股

　　事件：11月6日，恒大地產發布公告稱廣州恒大淘寶足球俱樂部正式在全國股轉系統掛牌公開轉讓，證券簡稱“恒大淘寶”，證券代碼是834338，成為亞洲首家登陸資本市場的足球俱樂部。在登陸新三板的當天，恒大淘寶公布了融資方案，以每股40元的發行價格，發行378.79萬股至6617.65萬股，募集資金總額區間為1.52億元至26.47億元。在發行6617.65萬股的情況下，恒大集團仍將持有51%以上股權，為公司控股股東。

　　點評：繼地產、健康、互聯網社區業務相繼上市后，恒大曾多次表示要將旗下糧油、乳業等產業分拆上市。“恒大淘寶”正式掛牌轉讓，為公司拓展了一條新的融資渠道，也是其加快輕資產運營、增強盈利能力的表現。

4　招商局蛇口工業區擬合并招商地產再上市

　　事件：12月7日晚間，招商地產發布公告稱，經申請，公司股票將自8日開市起停牌，此后將進入現金選擇權派發、行權申報、行權清算交收階段，不再交易，直至實施換股后，轉換成招商局蛇口工業區控股股份有限公司股票在深交所上市及掛牌交易。招商地產B股先終止上市，實現B股轉A股，此后招商地產A股也將終止上市，招商局蛇口將以新股的形式實現上市，股票代碼變為001979，這也意味著當晚是招商地產在A股的最后一個交易日，截至收盤，招商地產漲2.53%，收盤價格為40.5元/股。

　　點評：近年來招商地產規模與行業領先企業差距一直難于縮小，本次重組后，新上市公司平臺規模實力將會放大，公司市值也有望躋身行業前列。同時，本次重組也有利于消除同業競爭，減少內部關聯交易，為后續招商集團轉型支持地產板塊發展做鋪墊。

4　地產上市公司重大事件

1　萬達萬科聯姻

　　事件：5月14日，國內住宅龍頭萬科企業股份有限公司，與商業地產龍頭大連萬達集團股份有限公司在北京簽訂戰略合作框架協議。雙方宣布建立戰略合作關系，計劃在國內外項目開展深度合作。萬科與萬達歷來被視作住宅與商業地產領域的兩大標桿。此次兩大龍頭宣布攜手，無疑將提供巨大的想象空間。根據簽署的戰略合作框架協議，萬科與萬達將充分發揮各自在房地產領域的優勢，在一系列雙方有合作意向的房地產項目上開展深度合作，以實現利益共贏。為此，萬達和萬科將共同組成由雙方集團高層擔任領導的聯合協調小組，互相交流項目合作信息；雙方將長期進行合作；由于萬達和萬科都有海外發展計劃，未來雙方的合作不僅限于國內，也將在全球展開。

　　點評：一方是住宅市場的龍頭，一方是橫跨海內外的商業巨艦，這兩大巨頭的聯手，讓業內充滿想象。按照業內的普遍觀點來看，房地產市場已經告別了“黃金發展期”，未來企業在開發模式、盈利能力等方面都將面臨新的考驗。為此，開發商需要在減輕現有庫存壓力的情況下，努力尋找新的突破口，以適應新的市場環境。合作的背后，體現了兩家企業對于行業趨勢的相似判斷。房地產領域對于中小企業來說，將越來越艱難，未來房地產行業將出現新的競爭形式。

2　保險資金紛紛“舉牌”上市房企

　　事件：4月1日，碧桂園發布公告，以2.816港元/股的價格向中國平安發售22.362億股新股份，約占發行后公司總股份數的9.9%，此次募得資金約為62.95億港元。中國平安隨之躋身碧桂園第二大股東。2014年以來，保險資金紛紛“舉牌”上市房地產企業。其中，安邦保險和生命人壽一度通過二級市場輪番增持金地，最終生命人壽持有金地29.99%的股權，成為第一大股東。而安邦幾度舉牌金融街，持有股權達20%。“招保萬金”四大房企也不例外，去年三季報起，安邦持有萬科近2.35億股，占總股本的2.13%，位列第四大股東。數據顯示，A股133家上市房企中，險資位列前十大股東的房企有21家。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。

　　點評：

　　（1）險資的資金成本低、周期長，十分適合被投資于房地產開發，尤其是需大量資金沉淀的商業地產、回報周期長的養老地產等的投資；

　　（2）2014年起，不少先前擴張速度過快的房企遇到了資金問題，庫存去化也更為緩慢，急需引入新的股權投資者，代替高成本融資。房地產企業到位資金連續下降，這也是迫使房企主動尋找險資進入的原因之一；

　　（3）一二線城市地價上升，尤其北京、上海的土地動輒拍出幾十億的高價，房企單獨拿地越來越困難，也使得房企不得不與險資進行合作。

3　恒大宣布無條件退房

　　事件：2015年4月15日，恒大集團舉辦新聞發布會，全國600多家媒體聚集廣州恒大中心，恒大集團宣布全國范圍內無理由退房，2015年4月16日8點起執行。無理由退房覆蓋恒大所有在售住宅，遍布全國147個城市的305個樓盤。恒大集團鄭重承諾：凡購買恒大所有樓盤住宅的客戶，若已履行“樓宇認購書”“商品房買賣合同”的各項義務，并且無任何違約行為，則自簽署“商品房買賣合同”及“無理由退房協議書”之日起至辦理入住手續前的任何時間內，均可無理由退房。

　　點評：

　　（1）恒大2015年率先打出全國項目“無理由退房”計劃第一槍，意味正式打響房企主動去庫存的促銷戰；

　　（2）有觀點認為恒大推出無理由退房可能加速市場洗牌；

　　（3）無理由退房：涉及金融機構、購房者、開發商、住房置業擔保機構等多方主體，法律關系非常復雜；

　　（4）無理由退房”有利刺激新樓盤的銷售，對購房者而言，可能意味著購房風險在淡市下大大降低。但這絕對不是誠信，是促銷，更是噱頭。表面上看“無理由退房”是一場房企營銷炒作，實質上是樓市低迷期的房企自我拯救表現。

4　融綠正式分家

　　事件：5月5日，綠城發布公告，明確了融綠平臺的項目歸屬，上海融綠歸屬融創，上海黃浦灣歸屬綠城。經歷了近半年的分分合合之后,融創和綠城終于“協議離婚”。綠城 5月5日早間公告稱,其已與融創中國訂立框架協議，進行包括出售上海融綠等7項交易。從公告情況來看,通過上述交易，綠城將獲得30多億元人民幣現金和單價高達38萬元/㎡的黃浦灣項目；融創則獲得了上海融綠平臺下屬的包括上海玫瑰園、香溢花城等20個項目。不過他們之間還沒有完全了斷，還將合作開發總投資65.5億元的天津全運村項目，融創和綠城分別以49:51的比例持有該項目80%的股權。

　　點評：

　　（1）從結果來看，融綠平臺之爭上海市場是焦點，而黃埔灣是上海市場爭議的焦點，融創雖沒有得到黃埔灣，但大上海商品住宅市場銷售金額“老大”的地位還是穩穩地，這兩年估計還難以撼動；

　　（2）從綠城來看，融綠之爭后，綠城失去融綠，等于失去了大上海樓市的半壁江山，甚至比半壁江山還要多，但綠城最終得到上海標志性項目黃埔灣。就黃浦灣項目而言，此項目仍有大體量物業可售。如果綠城趁當前上海豪宅市場熱銷之勢啟動大規模銷售動作，今年明年可產生大量銷售金額，對于綠城而言，后期仍然可以利用黃浦灣的資金回籠重新樹立上海豪宅市場口碑，重新布局上海房地產市場。

5　房企扎堆發境內債，碧桂園再添60億元

　　事件：8月2日，碧桂園控股宣布，其全資附屬公司60億元發債額度中的首期30億元3年期公司債已經定價，按票面金額100元發行，票面利率為4.2%，利率低至同期限銀行貸款的8折，創碧桂園債券發行歷史最低成本、紅籌房企首次公司債券發行最低發行利率等多項紀錄。數據顯示，上半年有54家房企發布境內債券融資預案，涉資1800億元，28家企業債務融資完成實施，融資總額549億元。據媒體報道，若加上7月份新增的萬達、龍湖等公司債，截至7月29日，年內房企公司債融資總額超過2000億元。與此同時，房企海外債券的發行金額則下降了四分之一。

　　點評：

　　（1）今年以來的降準、降息等一系列政策，使得國內融資環境日趨寬松。同時，美元走強，匯率風險提高。在這種背景下，成本更低、周期更長的境內公司債備受房企鐘愛，房企境內發債規模井噴，高潮迭起；

　　（2）標桿房企紛紛將融資重心由海外轉向境內，碧桂園成為其中的一個典型代表。

6　大名城成立深圳名城金控作為金融業務運作平臺

　　事件：8月4日大名城發布公告稱將設立名城金控集團，計劃投資總額100億元。該筆資金將由大名城自籌及大股東福州東福實業發展有限公司自有資金支持，其中注冊資金30億元，由公司100%出資。另外，大名城還與深圳市前海金融控股有限公司簽署戰略合作協議，未來大名城將以名城金控作為金融業務運作平臺，在金融領域與前海金控展開全方位戰略合作。

　　點評：在房地產行業處于深度調整期的背景下，房地產企業正在加快轉型，多數企業從傳統的開發行業轉投金融領域，此次大名城設立金融業務運作平臺并與前海金控進行合作，有利于推動大名城金融業務發展，同時有利于大名城開展跨境金融業務。

7　遠洋地產斥資53億港元認購中國華融股份

　　事件：10月14日，遠洋地產發公告宣布，通過SOL Investment Fund LP全資附屬公司巨寶與華融訂立基礎投資協議，將按發售價認購華融的投資者股份，巨寶根據基礎投資協議就投資者股份應付的發售價總額為53.04億港元，禁售期為上市后6個月。此次認購后，遠洋地產將成為中國華融在香港聯交所H股IPO的最大基石投資者。

　　點評：

　　（1）遠洋地產認購中國華融股份看重的是金融及不良資產管理業務的發展前景和增長潛力，且華融此次發行價估值區間合理，將為遠洋地產帶來比較理想的投資回報；

　　（2）從2014年開始遠洋地產就開始涉及房地產金融業務，此次認購新股和企業經營發展戰略相符，是其邁向輕資產模式的重要一環。

8　泛海控股擬斥資不超過30億元進行證券投資

　　事件：10月16日，泛海控股股份有限公司發布公告稱，同意授權全資附屬公司中泛集團有限公司使用總額不超過30億元人民幣（約占公司上一年末經審計凈資產的32.35%）的自有資金進行證券投資，杠桿比例不超過1倍，在此額度內，資金可以循環使用。投資范圍包括：新股配售或者申購、證券回購、股票投資、債券投資、委托理財（含銀行理財產品、基金產品、信托產品）等，但不包括金融衍生品，投資期限為自股東大會審議通過后一年。

　　點評：泛海控股計劃進行證券投資，一方面有助于提升自有資金的使用效率，增加投資收益，實現資金的增值保值；另一方面有助于把握優質企業的投資機會，優化公司戰略布局，推動公司“以金融為主體、以產業為基礎、以互聯網為平臺的產融一體化的國際化企業集團”戰略發展目標的實現。

9　新湖中寶擬用自有資金開展短期理財業務

　　事件：11月22日，新湖中寶發布公告稱，為提高公司資金使用效率，合理利用閑置自有資金，在不影響公司日常經營資金需求和資金安全的前提下，公司擬使用最高額度不超過 50 億元人民幣的閑置自有資金開展短期理財業務，擇機購買低風險的短期理財產品。風險控制：公司擬購買的理財產品僅限于金融機構發行的低風險的短期理財產品，能保證投資本金安全，但投資收益受市場波動影響存在不確定性。

　　點評：

　　（1）因實行總額控制，且將在未來較長一段時間內發生，同時理財產品的期限可選擇的范圍較廣，故對公司未來主營業務、財務狀況、經營成果、現金流量的影響較小；

　　（2）新湖中寶運用部分閑置資金投資于低風險的短期理財產品，不但是提高資金使用效率的一種有效方式，而且增加了企業的投資收益，提升了企業的經營業績。

5　地產類企業并購事件

1　融創終止收購佳兆業

　　事件：5月28日上午，融創中國發布公告稱，融創已于5月26日同深圳房企佳兆業簽訂收購終止協議，至此，從一月份開始的融創中國對佳兆業的收購計劃正式宣告結束。自2015年5月15日在香港聯交所停牌后，融創中國于29日上午復牌。截至當日收盤，下跌5.73%，報9.20港元。復牌公告稱，因股份買賣若干先決條件未達成，收購中的股份要約、期權要約以及可轉債等要約條件不能在規定時間完成，因為雙方不推進股份買賣。在此之前，融創已經支付的23.25億元將于年內分兩批收回。融創可在5月29日前獲得11.6億港元的首筆退款，這是融創預付款的一半；預付款的另一半將于2015年12月28日之前由佳兆業連本帶利地還給融創。

　　點評：

　　（1）融創雖然錯失了低價進入深圳市場的機會，但也因為降低收購其財務風險而保持較好的評級；

　　（2）融創仍無法避免因為收購佳兆業而錯失的機會成本；

　　（3） 上市房企間并購；

　　（4） 并購過程中受到香港聯交所挑戰，操作合法合規性存疑；

　　（5）融創這次收購佳兆業，挑了一塊格外難啃的“骨頭”，其過程之復雜，困難之繁多，未必比綠城收購案好處理。收購過程一波三折，玩味頗多。

2　中天城投收購中融人壽，借道險資布局投融平臺

　　事件：9月17日中天城投發布公告稱，其全資子公司貴陽金融控股有限公司擬20億元收購銅箔(惠州)有限公司100%的股權，完成收購后，中天城投將持有中融人壽保險股份有限公司10,000萬股股份，占總股本的20%，成為中融人壽并列第一大股東。

　　點評：

　　（1）此次收購將有利于中天城投在金融領域收益的提升，奠定公司“大健康”產業發展核心基礎，打造公司特色精小地產精品“軟性”配套；

　　（2）中天城投此舉更重要的是布局投融資平臺，獲得金融機構經營資質和牌照，構建多元化金融業務。

3　中江地產擬收購九鼎投資，并定增120億發展PE

　　事件：繼同創九鼎掛牌新三板后，九鼎系旗下最為知名的投資平臺“昆吾九鼎”也將登陸資本市場。中江地產(600053)9月24日公告，公司擬采取現金支付的方式購買九鼎投資及拉薩昆吾（九鼎投資全資子公司）合計持有的昆吾九鼎100%股權。就在22日，九鼎投資收購中江地產控股股東中江集團正式獲得國務院國資委的批準。以2015年5月31日為評估基準日，昆吾九鼎100%股權資產基礎法的評估結果為9.1億元，較凈資產增值2.88億元；收益法的評估結果為13.79億元，較凈資產增值7.57億元。在宣布并購方案后，中江地產同步發布定增預案，擬募資繼續加碼私募股權投資業務。預案顯示，中江地產擬以10元/股的價格非公開發行不超過12億股。

　　點評：

　　（1）通過收購昆吾九鼎，中江地產將正式進入私募股權投資管理行業，實現傳統業務到金融業務的跨越，為客戶提供更加全面的服務；

　　（2）同時公司定增120億元資金，意在提升私募股權投資管理板塊資產規模，以實現房地產和私募股權投資管理兩大業務的協調發展，為企業的戰略轉型和產業升級奠定基礎。

4　恒大收購新世界地產四大優質項目

　　事件：繼整棟拿下香港全海景地標寫字樓后，恒大再次大手筆鯨吞老牌港資房企多個項目。12月2日晚，恒大地產發布公告，宣布收購新世界位于海南海口、湖北武漢、廣東惠州3大城市的4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億人民幣，創下中國房地產收購的最高歷史紀錄。公告顯示，此次收購4個項目首筆款為31.5億，僅占總價2成左右，余款在2年內分期付清。除了以上4個新世界超級大項目外，恒大還在近期收購了其相關的內地另外兩大項目，涉資近20億,而這6大項目總收購金額就超過150億，均為最優質項目，可謂鄭裕彤內地版圖里的“明星”。

　　點評：

　　（1） 新世界是香港知名上市企業，對于內地項目的開發成本等 方面本身就處于劣勢，出于開發周期、資金鏈條、產品定位等多方面因素的考慮，不如現在轉讓及時獲得利潤來得痛快；

　　（2） 這一系列的舉措顯示出恒大成熟的收購策略和高超的資金運作能力；

　　（3） 之前港資企業收購內地企業居多，而近年來內地企業收購港資企業資產案例漸增。恒大作為民營企業龍頭，此次如此大手筆收購知名老牌港資企業資產，則是絕無僅有的。

5　泛海控股6億港元入主時富金融 坐擁兩地券商

　　事件：3月，時富金融（00510，HK）、時富投資（01049，HK）及泛海控股三家上市公司同時發出公告，泛海控股擬以約6.13億港元收購時富金融40.71% 的股份，并控股時富金融。時富金融是泛海控股收購的第二家港股公司。此外，通過此次收購，泛海控股將在內地及香港各擁有一家券商（內地為民生證券）。

　　點評：泛海控股同時控股內地、香港各一家券商，初步構建起了聯通內地香港的金融業務發展平臺，提高了公司金融業務板塊的創新能力及盈利能力。

6　房企中介洗牌加速鏈家收購深圳中聯地產

　　事件：繼2月北京頭號房產中介鏈家地產收購上海同行德佑地產后，3月19日正式宣布，正式合并中聯地產，雙方將共同打造萬億級房產O2O大平臺。這是繼成功搶占成都、上海兩大房產重鎮之后，鏈家再度進軍華南地區實力最強的深圳市場，其打造萬億級O2O平臺的全國布局也已經基本完成。

　　點評：

　　（1）在互聯網沖擊下，小中介的劣勢越來越明顯，交易者只有在萬不得已的情況下才可能選擇去找實體房產中介，加上樓市的冷清，使依靠中介費生存的小中介空間越來越小；

　　（2）無論是傳統中介機構“擁抱”互聯網，還是互聯網企業“插足”中介市場，又或者是傳統中介機構、互聯網企業各自抱團求變，都意味著房產中介機構之間的競爭顯現出白熱化趨勢。

6　地產類企業眾籌、互聯網+創新事件

1　房產眾籌風生水起

　　事件：在房地產眾籌領域，P2P公司團貸網創始人兼CEO唐軍提出“千元買別墅”的口號，并推出國內首個房產眾籌產品“房寶寶”，通過篩選發起人提出的優質房源，向有理財需求的投資伙伴發出眾籌標的，期間經過房產的價值變化，從而讓眾籌人獲得回報；而房地產眾籌平臺中籌網金與地產大鱷綠地集團合作，在武漢發起號稱“世界第三樓，中國第一籌”武漢606綠地中心項目的眾籌計劃，總金額高達1億元人民幣。

　　點評：盡管房地產眾籌自出現以來就一直被質疑非法集資、風控等問題，但對于房地產商業模式來說是一次重大創新與突破，未來該如何發展，能否成為低迷房地產業的拯救“稻草”，也有待時間去檢驗。

2　金地集團引入互聯網金融購房模式

　　事件：8月12日，平安不動產購房寶2號——南京格林項目眾籌產品正式上線。此前，平安不動產推出的購房寶1號產品，曾創造了產品剛上線就被一搶而光的“日光”現象。金地集團此次引入互聯網金融購房模式，借“平安眾籌”平臺，以“互聯網+”的新玩法實現“眾籌購房有錢賺”，促成了金地全國范圍內首次“互聯網、金融、地產”三方跨界合作。

　　點評：從長遠開看，“互聯網+金融+房地產”必將走的更遠，無論是電商、眾籌，還是社區APP、O2O，注重客戶體驗的互聯網將帶領房地產行業進入新的發展階段。但值得注意的是，房企應充分理解互聯網運營，強調產品和服務，單純引入互聯網并不能一站解決所有問題，若僅為了營銷考慮，而缺乏自身產品、物業服務等領域的精細化改造和創新，難以走的更遠。

3　華遠地產聯手360首推智慧社區

　　事件：5月20日，伴隨著“智慧·家 華遠地產&360公司戰略合作發布會”的落地，老牌國企華遠地產與360合作的傳聞終于變成事實。伴隨著此次發布會的成功舉辦，華遠地產與360公司將在智能家居、智慧社區領域，圍繞新產品研發、服務平臺構建、營銷渠道互補、數據資源共享、業務領域創新等環節達成戰略合作關系。未來，將在華遠旗下適合的項目中率先推進。與此類似的還有，方興集團與騰訊集團宣布達成深度戰略合作，未來方興集團旗下社區將全方面融入騰訊旗下包括QQ、微信、游戲等全系列網絡產品與技術。雙方目前正在共同探索“2+X智慧家”的智慧住區建設。

　　點評：老國企，新思維。2014年被稱為房地產O2O元年，在逐漸成為分水嶺的2015年，開發商們顯然一層層的剝去了“互聯網+房地產”的神秘面紗，神神叨叨的“互聯網思維”開始逐步走下神壇，化為房地產商進行產品創新和服務升級的真正思想利器和服務手段。

4　全球管理咨詢行業巨頭麥肯錫確認入股平安集團旗下的平安好房

　　事件：12月2日,全球管理咨詢行業巨頭麥肯錫確認入股平安集團旗下的平安好房。這是麥肯錫的第一筆海外投資,但并不是平安好房第一次被媒體關注。平安好房是平安集團旗下開展房地產業務的重要平臺。此前的11月23日,平安好房剛宣布補貼6億元進軍北京租房市場,并上線租房APP安安租,加入在線租房燒錢大戰。再往前看,平安好房不僅參與買賣新房和二手房,還推出了房產眾籌項目,甚至與數十家房地產企業共同發起的中國房地產眾籌聯盟,就連極少在公開場合露面的平安集團董事長馬明哲都曾親自為平安好房站臺。

　　點評：

　　（1）個人壽險業務、產險業務等盈利水平持續上升,進而鼓勵了保險資金投資的信心和熱情；

　　（2）在政策逐步放開險資進入地產界的政策背景下,平安系的地產投資品種多樣、地域廣泛。地產板塊依然是目前險資資產配置的重要板塊,尤其是地產行業目前總體上開始步入復蘇通道。

7　ABS、REITs創新事件

1　萬達萬科兩地產巨頭發布類ReitS產品，中國迎來ReitS元年

　　事件：今年6月，地產巨頭萬達和萬科都幾乎在同一時間發布了ReitS類似產品。萬達與去年剛收購的快錢合作，推出了雙方聯姻后的首個產品，名為“穩賺1號”，基礎資產對應的是萬達5個位于二三線城市的萬達廣場。而萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募ReitS名為“前海ReitS”,發行規模為30億，未來可在二級市場進行交易,是國內第一只真正意義上符合國際慣例的公募ReitS產品。

　　點評：雖然萬達和萬科各自探索的產品，離真正意義上的ReitS還有一定的距離，且復制推廣的意義十分有限，但都在借力房地產信托基金實現輕資產化。諸多地產金融觀察者已經將2015年視為“中國ReitS元年”。

2　YOU+試水資產證券化 未到手房租打包成理財產品

　　事件：去年獲得雷軍1億元投資的YOU+國際青年社區，今年3月宣布與P2P公司懶投資達成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現金流，轉化成固定收益項目賣給投資人的方式來募集資金。YOU+國際青年社區與P2P理財公司懶投資合共推出6款金融產品，融資期限包含有1月、2月、3月、6月、9月、12月期，年化收益率分別為7.5~12.5%，融資采取等額本息方式還本付息。第一期3款產品在上線開售當天，五分鐘內全線售磐。

　　點評：通過出讓租金收益權實現資產證券化，將募集的資金用于開發后續項目，是公司在開拓融資渠道的一次嘗試。由于穩定的預期現金流是該類型證券化產品的最佳基礎資產，只有出租率高、成本控制好、運營效率高的企業才能從中受益。

3　世茂房地產發行業首單購房尾款資產證券化產品

　　事件：11月13日，由世茂聯合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務所共同推出的“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項管理計劃”完成發行，成為國內市場上首單購房尾款資產證券化項目。在產品設計方面，該計劃以世茂集團旗下位于一、二線城市的項目公司對其購房者的購房尾款應收賬款作為基礎資產，將南京海峽開發、福建世茂置業、廈門市世茂新紀元等項目公司涉及的購房尾款進行資產證券化，然后上市交易，該產品發行當日獲得了3倍的超額認購。

　　點評：

　　（1）世茂通過這樣的方式，只需要支付有限的利息便可以提前拿到尾款，開辟了一條低成本融資渠道，有效盤活了企業資產、改善了企業現金流；

　　（2）對于大型房企來說，尾款所占的比例是較大的，將購房尾款設計成資產證券化產品，是房企探索創新融資渠道的又一次新的嘗試。

4　綠地龍交所首單股權收益權交易產品成功發行

　　事件：11月11日，綠地金融宣布，其全資所有的黑龍江省綠地股權金融資產交易中心，成功掛牌發行首單股權收益權交易產品，3000萬元基金份額瞬間被全額認購，這是綠地金融推出綠地地產寶之后，又一次新的嘗試。該產品名為“樸易新收益1號”，是一款契約型私募基金，投資標的為股權收益權。該基金鎖定期為1年，延長期為2年，投資門檻為100萬元人民幣。這種單純出讓收益權的基金，一定程度上降低了企業股權被稀釋的可能。

　　點評：在當前市場利率下行、優質股權投資資產緊缺的現狀下，該基金的問世意義深遠。

　　（1）可以盤活較難處置的股權投資資產，為股權持有人提前回籠資金，為流動性不足的股權投資類產品的退出探索新路徑；

　　（2）對中小投資者而言，降低了私募股權的投資門檻，并提供了更多樣化的股權投資渠道，豐富了市面上的投資品種；

　　（3）為綠地積累了寶貴的股權收益權乃至股權交易業務經驗，為后續的產品研發和綠地金融其它業務平臺的互動整合，帶來更多想象空間。

5　首個支持保障房建設資產證券化產品成功掛牌

　　事件：今年9月，由華泰證券資產管理有限公司作為管理人、華泰聯合證券作為財務顧問的“揚州保障房信托受益權資產支持專項計劃”成功設立，并于9月23日在深交所舉行掛牌儀式。揚州保障房專項計劃募集規模為10.5億元，存續期為5年；優先級資產支持證券共分為3期，評級均為AA+，3年至5年期優先級資產支持證券發行利率為5.29-6.50%。

　　點評：揚州保障房專項計劃是資產證券化業務備案制后深交所發行的首批支持棚戶區改造與保障房建設的資產證券化產品，也是繼建發棚改和徐州保障房后運用資產證券化產品創新服務支持棚戶區改造的又一階段性成果。在當前經濟新常態下，保障房類資產證券化業務符合國家“在棚改、民生等國民經濟的重點領域實現金融創新”的政策導向，具有顯著的社會效應和示范效應。

6　首個住房公積金貸款資產證券化產品“匯富武漢”發行

　　事件：7月，國內首單以個人住房公積金貸款為基礎資產的資產支持證券——“匯富武漢住房公積金貸款1號資產支持專項計劃”成功發行，將在上海證券交易所上市交易。此專項計劃由武漢公積金中心為緩解當前流動性不足風險而發起的，規模為5億元，其中優先級證券為4.75億元，次級證券為0.25億元，優先級證券將在上海證券交易所掛牌交易。

　　點評：

　　（1）此類資產將有望成為交易所證券化產品的重要組成部分之一；

　　（2）這標志著萬億級的公積金貸款存量資產迎來盤活的良機；

　　（3）以個人住房公積金貸款為基礎資產的資產支持證券，資產質量安全，證券評級高，收益率較銀行發行的RMBS高，可作為保險資金、社保基金等穩健型投資人參與投資證券化品種的可選配置之一。

8　地產海外投融資事件

1　碧桂園計劃發行約26.6億港元伊斯蘭中期票據

　　事件：10月5日，碧桂園發布公告稱，于馬來西亞成立的全資附屬公司建議發行伊斯蘭中期票據，面值為15億馬來西亞零吉，約26.65億港元。CIMB Investment Bank Berhad被委任為中期票據計劃的牽頭安排行及牽頭經辦人，并計劃向合資格投資者啟動第一批中期票據營銷。此次建議發行的中期票據不向一般公眾發售，并且不在任何證券交易所上市，發行模式、規模以及票面利率將于分配前厘定。

　　點評：馬來西亞是碧桂園走向海外市場的第一步，對其國內市場形成有力補充。今年以來，碧桂園為促進馬來西亞項目的銷售已推出多項措施，包括“神馬來襲”產品發布會，聯合阿里巴巴旗下阿里媽媽推出電商新品“神馬券”等。

2　萬科入股香港上市房企，成為綠景中國第二大股東

　　事件：10月13日，綠景中國地產發布公告稱，已與萬科全資附屬公司Wkland Investments V Limited訂立認購協議，萬科同意按每股2.20港元認購其3億股新股份，總價約為6.6億港元（約合5.4億元人民幣）。此次萬科認購股份占綠景中國地產現有已發行股本約21.67%及已發行股本約17.81%，成為綠景中國第二大股東。

　　點評：近年來伴隨著國內房地產調控，房企逐漸開始重視海外投資，而萬科在海外布局項目最多的城市即為香港。為了更好的拓展海外市場，萬科一直都在尋找比較好的發展項目。綠景中國地產的社區商業品牌與項目開發能力，讓萬科這宗股權投資具有價值前景；同時綠景中國地產在深圳的大量舊改儲備項目，也對萬科具有極強吸引力。