王啟富：地產投資迎來五大機會 主題樂園投資潛力巨大

王啟富 全經聯基金總裁

　　今年以來，中國的房地產行業迎來了巨大的變化，我總結了五個變化：第一個是規模化，第二是專業化，第三個是金融化，第四是俱樂部化，或者叫聯合化，第五是互聯網化。

　　我們是做房地產基金的，在這些變化出現后，我們也開始做出一些調整，純粹的房地產投資占比已經降低到20%，與房地產沒有太大關系的股權投資占比逐漸增加。我認為，今后的房地產基金應該是朝著規模化的大公司或者大基金方向發展。

　　房地產與股權投資的結合，我認為首先是大消費，這一塊也是跟房地產結合起來，我們最近做了一個大消費的基金，投資溫泉休閑的產業，也準備在世界領先企業跟他們合作，在全國各地地區布局健康休閑大消費的產業。第二個是文化旅游，主題樂園，這個市場非常巨大。第三個是生物科技。第四個是互聯網，同時我們也看好資本市場，新三板也是一個千載難逢的機會。

　　今天我演講核心是關于主題樂園的投資。為什么要談這個方向？中國近些年的發展，人均收入達到7千美金，今后的生活方式也發生了很大的變化，旅游是中國人民重要的一個生活方式，旅游的人越來越多。但是主題樂園有質量的玩樂的場所，還是遠遠不夠的，供不應求。出國游，中國人也有很多的選擇，比如說主題樂園，或者高端的場所去旅游，這個方面越來越多的優質文化娛樂旅游吸引中國人。

　　總的來說，我認為中國的主題樂園市場巨大，但是產品比較缺乏，商機無限，在某種程度上這一塊跟房地產有相當的關系。主題樂園也可以說是房地產，嚴格來說是另一個產業，是文化旅游產業，是一個新興產業，但是房地產基金跟這一塊是比較貼近的。

　　主題樂園投資的現狀，這個項目有很多，大概有2500多家，但是真正的規模企業就沒有那么多了，大概5000萬以上的規模有幾百家，真正效益經營得好的，占了10%。現在國際旅游主題樂園巨頭紛紛進入中國，包括進入北京，比如說環球影城，進入上海的迪斯尼，進入浙江的六旗，中國本土企業也在逐漸的成長。

　　投資的現狀是五化，規模化、國際化、綜合化、品牌化、體驗化，基本上這個行業也是開始像房地產基金一樣的規模化，大型的主題樂園都上幾十億美金，大型主題樂園越來越多。第二，都是體驗式的，交互式的，以往都是靜態的轉換成體驗式的主題樂園越來越多。第三，都是品牌化的，都是有品牌的主題樂園，越來越吸引人。再就是綜合化，大多數中國的主題樂園和公園，基本上主要靠門票的收入，今后主題樂園收入綜合化，基本上門票收入占三分之一，衍生產品占更大的比重。再就是國際化，國際上大型主題樂園都進入中國這個巨大的市場。

　　主題樂園的投融資方式，基本上是四個方面：一個是銀行貸款，第二個是資產證券化，第三個就是PPP模式，第四個是資本市場。資產證券化在主題樂園的融資開始實施了，利用它的收益做憑證，然后來進行融資，國內的一些企業已經開始，包括華僑城，還有其他的公司，已經開始融資，采取資產證券化的方式來融資，成本比較低，也比較方便，已經開始實施。

　　第二個方式是PPP模式，最早這種模式是城市公共設施的模式，現在政府來主題樂園，基本上把主題樂園視為公共設施，政府出面可以大力實施。PPP模式應用到主題樂園，包括上海的迪斯尼，北京的環球影城，都采取了這種方式，解決了投資商的融資不足，而且成本也降低了，杠桿比較大。

　　上海迪斯尼是上海政府出面，北京的環球影城也是采用了這個模式，基本上是一個常規模式。交易結構比較復雜，核心是政府來出面，來提供支持，在資金上的投入比較大，采用這個PPP模式。

　　另一方面就是資本市場，這個主題樂園也經過發展的歷程，早期基本上跟房地產一樣，也受到打壓，包括原來的銀行貸款，對主題樂園其實是抑制的，跟房地產是類似的，現在完全轉變過量，基本上是支持房地產，包括銀行貸款，還有資本市場，還有其他形式的融資，資本市場包括主板和創業板，很多都有主題樂園的企業來上市，在資本的表現也比較好，很多房地產基金業轉向主題樂園投資，房地產在資本市場領先的企業，平均利潤也就是10%，宋城號稱第一股，他的效益就非常好，利潤在60、70%，海昌是40%，萬科也是10%，所以主題樂園方面的效益非常好，當然你要成為最優秀的10、5%。

　　主板、創業板和港板都有我們的上市企業，新三板也給了主題樂園新的發展機會。新三板我們基金業非常看好，在主題樂園這個領域，新三板也是給主題樂園的企業上市的機會，主題樂園有的規模沒那么大，時間沒有那么久，新三板是一個巨大的機會，是一個千載難逢的機會，不論是其他的行業，還是主題樂園，都抓住了這個機會，都有很多的發展。新三板是一個資本紅利和改革紅利的疊加，有相當好的融資功能。還有非常好的機會，對主題樂園融資，會得到很大的推動。新三板是資本市場的紅利，也是改革的紅利，我們基金也在準備掛新三板，我覺得主題樂園也迎來了新三板的機會。

　　我們在主題樂園方面設立了一個基金，專門來投資主體樂園，也是非常好的一個樂園項目，融資我也作為一個案例來給大家介紹一下，我們正在發起叫飛躍中國的基金，這個項目是非常好的，技術和產品是來源于臺灣的上市公司，這個項目在全世界已經都有了，這個是在溫哥華的項目，坐在這里有一個飛行劇院，像自己在天上飛一樣，我到臺灣去試過，人類都有飛行的夢想，讓自己在談上有飛的感覺，這個虛擬技術超過了迪斯尼，迪斯尼是4D，它是6D，坐在那里像在天上飛，效益特別好，基本上兩年就回收了。我們準備在中國建100個主題樂園，現在正在實施，效益非常好，準備把這個公司到新三板上市。

　　我們也是以飛行劇院為主題做的劇院，跟其他的項目結合起來，做一個主題樂園，有巧克力公園，還有其他的體驗。有親子體驗，還有餐飲體驗，還有文化和多媒體，結合起來做一個主題樂園。

　　我們投資的策略，借力兩岸資本及資源，在中國設立公司，在全國跟各地的發展商，跟其他投資企業聯合來開設這些項目，設立這個主題樂園，第一塊就是從基金上開始融資，第二塊是股權融資。我們跟迪斯尼和IMAX比較，還是有很多的優勢，有基金的融資，也有股權的融資，還有項目融資，新三板的融資。這個主題樂園收益也多樣化，資本市場對這個主題樂園比較高估的，比單純的房地產要高估得多。

　　主題樂園我覺得是文化旅游這個項目，在中國市場方興未艾，房地產也好，房地產基金也好，是一個轉型的跨界經營的方向，我們覺得這個行業會非常好，我們的基金也會在這一方面投入比較大的精力。（本文為王啟富先生在“2015中國房地產基金高峰論壇”發表的主題演講）