王啟富:地產投資迎來五大機會 主題樂園投資潛力巨大

2016-01-03 22:14
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王啟富 全經聯基金總裁

  今年以來,中國的房地產行業迎來了巨大的變化,我總結了五個變化:第一個是規模化,第二是專業化,第三個是金融化,第四是俱樂部化,或者叫聯合化,第五是互聯網化。

  我們是做房地產基金的,在這些變化出現后,我們也開始做出一些調整,純粹的房地產投資占比已經降低到20%,與房地產沒有太大關系的股權投資占比逐漸增加。我認為,今后的房地產基金應該是朝著規模化的大公司或者大基金方向發展。

  房地產與股權投資的結合,我認為首先是大消費,這一塊也是跟房地產結合起來,我們最近做了一個大消費的基金,投資溫泉休閑的產業,也準備在世界領先企業跟他們合作,在全國各地地區布局健康休閑大消費的產業。第二個是文化旅游,主題樂園,這個市場非常巨大。第三個是生物科技。第四個是互聯網,同時我們也看好資本市場,新三板也是一個千載難逢的機會。

  今天我演講核心是關于主題樂園的投資。為什么要談這個方向?中國近些年的發展,人均收入達到7千美金,今后的生活方式也發生了很大的變化,旅游是中國人民重要的一個生活方式,旅游的人越來越多。但是主題樂園有質量的玩樂的場所,還是遠遠不夠的,供不應求。出國游,中國人也有很多的選擇,比如說主題樂園,或者高端的場所去旅游,這個方面越來越多的優質文化娛樂旅游吸引中國人。

  總的來說,我認為中國的主題樂園市場巨大,但是產品比較缺乏,商機無限,在某種程度上這一塊跟房地產有相當的關系。主題樂園也可以說是房地產,嚴格來說是另一個產業,是文化旅游產業,是一個新興產業,但是房地產基金跟這一塊是比較貼近的。

  主題樂園投資的現狀,這個項目有很多,大概有2500多家,但是真正的規模企業就沒有那么多了,大概5000萬以上的規模有幾百家,真正效益經營得好的,占了10%。現在國際旅游主題樂園巨頭紛紛進入中國,包括進入北京,比如說環球影城,進入上海的迪斯尼,進入浙江的六旗,中國本土企業也在逐漸的成長。

  投資的現狀是五化,規模化、國際化、綜合化、品牌化、體驗化,基本上這個行業也是開始像房地產基金一樣的規模化,大型的主題樂園都上幾十億美金,大型主題樂園越來越多。第二,都是體驗式的,交互式的,以往都是靜態的轉換成體驗式的主題樂園越來越多。第三,都是品牌化的,都是有品牌的主題樂園,越來越吸引人。再就是綜合化,大多數中國的主題樂園和公園,基本上主要靠門票的收入,今后主題樂園收入綜合化,基本上門票收入占三分之一,衍生產品占更大的比重。再就是國際化,國際上大型主題樂園都進入中國這個巨大的市場。

  主題樂園的投融資方式,基本上是四個方面:一個是銀行貸款,第二個是資產證券化,第三個就是PPP模式,第四個是資本市場。資產證券化在主題樂園的融資開始實施了,利用它的收益做憑證,然后來進行融資,國內的一些企業已經開始,包括華僑城,還有其他的公司,已經開始融資,采取資產證券化的方式來融資,成本比較低,也比較方便,已經開始實施。

  第二個方式是PPP模式,最早這種模式是城市公共設施的模式,現在政府來主題樂園,基本上把主題樂園視為公共設施,政府出面可以大力實施。PPP模式應用到主題樂園,包括上海的迪斯尼,北京的環球影城,都采取了這種方式,解決了投資商的融資不足,而且成本也降低了,杠桿比較大。

  上海迪斯尼是上海政府出面,北京的環球影城也是采用了這個模式,基本上是一個常規模式。交易結構比較復雜,核心是政府來出面,來提供支持,在資金上的投入比較大,采用這個PPP模式。

  另一方面就是資本市場,這個主題樂園也經過發展的歷程,早期基本上跟房地產一樣,也受到打壓,包括原來的銀行貸款,對主題樂園其實是抑制的,跟房地產是類似的,現在完全轉變過量,基本上是支持房地產,包括銀行貸款,還有資本市場,還有其他形式的融資,資本市場包括主板和創業板,很多都有主題樂園的企業來上市,在資本的表現也比較好,很多房地產基金業轉向主題樂園投資,房地產在資本市場領先的企業,平均利潤也就是10%,宋城號稱第一股,他的效益就非常好,利潤在60、70%,海昌是40%,萬科也是10%,所以主題樂園方面的效益非常好,當然你要成為最優秀的10、5%。

  主板、創業板和港板都有我們的上市企業,新三板也給了主題樂園新的發展機會。新三板我們基金業非常看好,在主題樂園這個領域,新三板也是給主題樂園的企業上市的機會,主題樂園有的規模沒那么大,時間沒有那么久,新三板是一個巨大的機會,是一個千載難逢的機會,不論是其他的行業,還是主題樂園,都抓住了這個機會,都有很多的發展。新三板是一個資本紅利和改革紅利的疊加,有相當好的融資功能。還有非常好的機會,對主題樂園融資,會得到很大的推動。新三板是資本市場的紅利,也是改革的紅利,我們基金也在準備掛新三板,我覺得主題樂園也迎來了新三板的機會。

  我們在主題樂園方面設立了一個基金,專門來投資主體樂園,也是非常好的一個樂園項目,融資我也作為一個案例來給大家介紹一下,我們正在發起叫飛躍中國的基金,這個項目是非常好的,技術和產品是來源于臺灣的上市公司,這個項目在全世界已經都有了,這個是在溫哥華的項目,坐在這里有一個飛行劇院,像自己在天上飛一樣,我到臺灣去試過,人類都有飛行的夢想,讓自己在談上有飛的感覺,這個虛擬技術超過了迪斯尼,迪斯尼是4D,它是6D,坐在那里像在天上飛,效益特別好,基本上兩年就回收了。我們準備在中國建100個主題樂園,現在正在實施,效益非常好,準備把這個公司到新三板上市。

  我們也是以飛行劇院為主題做的劇院,跟其他的項目結合起來,做一個主題樂園,有巧克力公園,還有其他的體驗。有親子體驗,還有餐飲體驗,還有文化和多媒體,結合起來做一個主題樂園。

  我們投資的策略,借力兩岸資本及資源,在中國設立公司,在全國跟各地的發展商,跟其他投資企業聯合來開設這些項目,設立這個主題樂園,第一塊就是從基金上開始融資,第二塊是股權融資。我們跟迪斯尼和IMAX比較,還是有很多的優勢,有基金的融資,也有股權的融資,還有項目融資,新三板的融資。這個主題樂園收益也多樣化,資本市場對這個主題樂園比較高估的,比單純的房地產要高估得多。

  主題樂園我覺得是文化旅游這個項目,在中國市場方興未艾,房地產也好,房地產基金也好,是一個轉型的跨界經營的方向,我們覺得這個行業會非常好,我們的基金也會在這一方面投入比較大的精力。(本文為王啟富先生在“2015中國房地產基金高峰論壇”發表的主題演講)



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