【全經聯園區地產創新講堂第八講】津通集團園區經驗
2013-11-20 19:37
津通集團園區經驗 “全經聯園區地產創新講堂第八講”，于2013年11月14日20：00——21：00在全經聯園區地產研究微信群分享，分享者：全經聯園區地產委員會委員、津通集團副總裁張澤生先生，分享主題：“津通集團園區經驗”。
張澤生：大家好，我先自我介紹一下，我叫張澤生，目前在津通集團就職，先后在西高新紫薇集團、恒生科技園等公司任職。 首先給大家介紹一下津通集團，津通集團是一家美籍華人貢毅博士，在2003年創辦的一家企業，先后在常州、上海、南京、蘇州、沈陽、連云港、本溪、張家口、葫蘆島等地有津通連鎖項目。 津通集團先后承擔了江蘇省“雙化融合示范園區”及科技部“智慧園區運營管理標準”的制定工作，津通國際工業園先后成為國家“國際科技合作轉移基地”國家“高新技術創業服務中心”、國家級“留學人員創業園”、國務院僑辦“華僑華人專業人士江蘇創業基地”等平臺。 津通集團有限公司已成功建設并運營了津通國際（常州）工業園、津通國際（常州）智慧谷、常州津通現代服務業交易中心、常州信息產業園等項目，先后被國家科技部、國家工信部、國僑辦等部委授予國家級“國際科技合作基地”、“高新技術創業服務中心”、“海外人才中國創業示范基地”、“科技企業孵化器”、“海智基地”，以及省級“現代服務業集聚區”、“兩化融合產業服務示范園”、“留學人員創業園”、“特色產業園”、“重點培育小企業創業基地”、“華僑華人專業人士江蘇創業基地”等10多項國家級和省級平臺榮譽稱號。
在津通園區內，已引進包括世界500強GE、住友、科瑞森、固特異、SGS、WEIKO等90家知名國際制造企業和現代服務企業。要和大家說明一下，津通國際工業園全部都是對外租賃，無任何銷售。在常州，津通的租賃價格為25元/平米.月，物業管理費為3元/平/月。租賃價格比周邊的園區高30%--50%。現在，津通已經成為一。營運高新產業園區、科技園區，產業投融資及管理、運營高新技術產業為三大主營業務的國際化企業集團。
鄭彪：園區在哪個地方？ 張澤生：津通國際工業園在江蘇省常州市武進高新區西湖路8號。2003年動工，2005年招商開始，我有幸在05年開始擔任招商負責人，以上是對津通的一個介紹，大家有什么想法，可以直接在群內進行交流。 曹小樂：入園企業看重什么？ 張澤生：入園企業最看重的是入駐以后的發展，入駐帶來的利益。根據津通招商的經驗，企業的所需，我總結源自三個方面。 張澤生：一是對營運的大力支持。津通的造園理念是“用現代服務業驅動先進制造業”“用綠色生態推動產業鏈生態發展”，用這種模式來推動入園企業的發展，因為重服務，所以具體可以提現在運營上，很多園區都有營運隊伍，但大部分流于形式，缺乏專精。基本上都是提供基礎的物業服務，在企業包裝、企業對接、項目申報上很少為企業做到時效服務，因為企業發展壯大以后將會搬遷，有一個招商的空檔期，所以入住率一直在75%以上。 津通的營運服務，能夠很好的為招商提供糧草和槍支彈藥，世界隱形冠軍之父赫爾曼西蒙教授說，津通在中國既是“培養隱形冠軍的福地”，又是“隱形冠軍快速成長的最佳實踐基地”，能夠完整對接先進國家的營運水準，真的做到了四海一家的解決之道。 運營對國際企業特別重要，那時候國內企業大部分小爾全，到現在，從我的經驗來看，企業越來越重視。 曹小樂：具體服務項目很有興趣。 徐淳：那津通在選擇園區的位置上面，有什么獨特之處么？這么多項目是依據什么選擇這些城市的呢？ 張澤生：選址是第一位的，很多園區發展速度不吧夠快， 招商業績不太好，第一責任就是選址。對很多園區發展商而言，選擇很小，所以，選址一定要特別謹慎。選址有十大標準，歡迎大家一起交流。 鄭彪：比別人租金高、那招商是否有影響？ 馮旭生：津通國際工業園全部只租不售是否會影響企業快速發展的現金流? 張澤生：沒有，津通國際工業園常州項目每年大概收入有九千多萬。因為當時的政策，津通在常州第一個做，不對外銷售是政策使然，在那時候沒得選擇（銷售），津通在學習了美國、新加坡、以色列等眾多園區后，才確定了產品，在產品確定后最重要的就是運營。因為好的營運服務，才能充分體現園區的集聚和服務優勢，才能讓企業感受到家的溫馨，企業才能夠在津通安心發展，穩步成長。 陽凌峰：團隊有多少人？其中運營人員呢？ 鄭彪：職能是如何劃分的？ 包浩明：津通園區大概占地多少？建設期核心團隊多少人？容積率是多少個？ 張澤生：運營有六個人，園區成熟后，招商也是運營的服務人員。津通國際工業園常州項目規劃有1000畝。具體的職能劃分、核心團隊、容積率、產品等，大家可以上津通集團的網站，有介紹，也可以在網上進行搜索。 曹小樂：運營是可否理解為：物業+政企對接+品牌包裝？ 張澤生：運營至少有三個層次，一個是基礎服務，譬如最基本的物業管理、政府對接、食堂、部分住宿、設施管理和設備租賃等，其次是增值服務，如創投、金融租賃、物流支持、財務、法務、人力資源、呼叫中心、產品代理、服務外包、品牌包裝等生產性服務業的支持，第三個層次是超值服務，譬如新三板上市、天師對接、路演、新產品渠道開展、鋪貨上市等； 鄭彪：主要是生產工廠？ 張澤生：對，入園企業大多數是生產類企業。 劉國民：@包浩明 通常產業園、科技園團隊人員不需要太好。 張澤生：津通經驗的二是津通對質量、安全及標準的堅持。津通建成伊始，就通過了ISO9001和ISO14001體系認證，在中國人保和太保為所有的園區載體購買了公共責任險及財產責任險，在現有津通建成的每個園區，綠化率達到33%以上。 在津通園內，平均每年外立面整理一次，每個月對綠化進行全面修整，每年對道路進行檢測，每個季度對園區土壤進行一次檢測。津通在園區內實施“5S”管理體系，創造性的把生產企業的5s【5S”是整理(Seiri)、整頓(Seiton)、清掃(Seiso)、清潔(Seikeetsu)和素養 (Shitsuke】變為園區的5S。 在津通園內，每半年的管網檢查、每季度的電梯例行檢測，以及目前受科技部委托的“智慧園V1.0”的開發試驗應用，都建充分為津通入駐企業提供全面的載體質量和安全的保障。 盧寧：收入九千多萬，主要是租金嗎？ 張澤生：不全是租金。還有設施租賃、設備管理和其他增值服務。 盧寧：能透露收入組成與占比嗎? 張澤生：呵呵，這個歡迎您前來津通國際工業園考察，然后我們有一個專門的介紹，會詳細說明。 劉國民：ISO與5S在園區落地確實不容易。 李成：落實到位對運營團隊自上而下的要求非常高。 張澤生：歡迎大家前來參觀指導。 包浩明：我公司準備在北京建個文化創意產業園區，不知與津通有何借鑒的。，占地50公頃，容積率1.5。 張澤生：北京很適合做文化與科技融合園區。 李成：北京有基礎和資源支持。 張澤生：單獨做文創園，啟動不容易。定位和選址很重要，也要符合國家發展趨勢 包浩明：一級帶動二級。 李成：不過這么個大面積，表現形式和主題內容應該不會很單一吧？ 張澤生：我來說說第三點，希望對您有所啟發。 三是源于津通集團尤其是高層領導對國家政策的重視.津通在完成“現代服務業交易中心”的建設后，為更好的為企業服務，專門到以色列、德國和美國研究，完成了“生產性服務業交易中心”的搭建，據清華大學龍教授測算，將有效為企業節約制造成本30%以上。 另外，津通還積極為企業提供風投、融資擔保、人才供應等多項增值、超值的運營服務，將更好的為企業的入駐及入住后做好服務工作，津通在各個城市的發展，離不開對國家相關政策的吃透和把握。 劉國民：這么大項目，各種配套可盡量做全。我現在就在協信無錫光電園從事一二級聯動開發。 包浩明：主推文化附帶其邊緣地帶。 張澤生：十八大三中全會后，津通將持續在全國布局，繼續以現代服務業推動先進制造業為發展特色，繼續提供質量優、安全好、標準高的園區載體產品，最終推動津通連鎖能夠在全國范圍內，繼續引導入駐企業及區域企業加速發展，創造一個科技企業能加速，成熟企業能上市的企業增值平臺。對于@包浩明，建議把文化與科技相融合，充分調動文藝界和科技界的結合，擴大族類，提高接受比。 曹小樂：第三點很好，很多說了但做不到，只是概念。 張澤生：其實很好做到，主要的問題還是執行力的問題，園區有理念，一定要實踐和落地。 主持人：感謝張總今晚的精彩分享。 互動：謝謝，收益良多。 |
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