【全經聯文化和旅游地產創新講堂第一講】體驗式文化商業街區在新津老碼頭的實踐 ... ...

2013-11-19 19:37

全經聯文化和旅游地產創新講堂第一講于2013年11月14日20:00——21:00在“全經聯文化和旅游地產研究”微信群進行，分享人：全經聯文化和旅游地產委員會委員，全經聯創新教學基地——新津老碼頭分享人，成都華信大足房地產開發公司營銷副總左明強先生，分享主題：體驗式文化商業街區在新津老碼頭的實踐。

現就本次分享內容總結如下，以供全經聯會員及業內同仁參考、交流。

左明強：天府之南老君山下古津水驛利通財聚稠粳福地人杰地靈穿越古今演義唐宋明清更顯當代繁華新津老碼頭精彩歷史長卷正徐徐展開。

新津縣位于成都南部，距市中心30km，距機場18km。幅員330km2。新津境內五河匯聚，江河如帶，總人口30萬，其中城鎮人口12萬。 2012年，全縣GDP為140億元，進入經濟社會快速發展時期。新津在成都二圈層，人口很少的一個縣。

成都市新城發展按照TOD規劃模式，新津縣域內有南部新城十大組團的三個，承接成都高新技術產業、高檔居家環境等城市功能的轉移。新津水城的定位是：天府親水休閑第一城。

新津具有的主要優勢：1、區位優勢； 2、民營經濟優勢； 3、生態優勢；4、后發優勢等。

新津發展的主要機遇：1、中國經濟大轉折；2、大成都經濟產業升級；3、成都市中心南遷；4、臺灣農民創業園，是成都城南門戶。

鄒良東：臺灣農民創業園？

王健民：文化旅游地產顧名思義—文化是靈魂。沒有文化的旅游地產就是旅游的旅館，沒有文化的旅游地就是天然，地質，生態博物館。人為的旅游地產那就是沒有文化的，沒有人文的垃圾地產！所以說文化旅游地產是地產界的金字塔尖兒！做好文化旅游地產其他地產就不在話下了。因此所有有實力的地產商最后才會涉及到文旅地產。個人觀點，不代表組織啊！

左明強：新津老碼頭位于新津縣城新規劃的城市新區，項目三公里范圍內有老君山、觀音寺、純陽觀等歷史古建筑。還有最近幾年新希望做的花舞人間項目，去年接待游客有50多萬人。

王健民：四川是出產文化旅游地產的良田。

左明強：我們就立足當地，并挖掘整合這些資源，將老碼頭建成旅游接待中心

互動：那怎么和當地的文化相結合呢，比如像剛剛提到的有老君山、觀音寺、純陽觀等歷史古建筑

左明強：因為項目也是新城區，也順應城鎮化的進程，滿足當地居民的需求。

王健民：這就是明強他們接地氣的做法

左明強:
老碼頭就成了旅游中心和新城當仁不讓的文化商業中心，上張照片可以看到周邊的良好資源，。持文化與旅游融合為一體的理念，將新津的碼頭文化、水文化、絲路古道文化、會館文化貫穿于項目中，既提高項目的質量和檔次，又展示新津悠久的人文底蘊。

以項目為載體，采取經營權轉讓、引進龍頭商家企業等形式，大力發展歷史文化紀念品、傳統工藝品、農副土特產品等多產業綜合性展示交易平臺，推動新津旅游與特色工業、現代農業以及商貿、文化、體育等相關產業的鏈式融合發展。文化旅游、商貿農副等多產業鏈式發展，實現新津產業倍增。

商業現狀：缺少集中、集群式商業中心。

新津現有商業模式以傳統沿街為市，百貨大樓、美好家園超市二代商業為主。缺乏能夠塑造核心商圈的商業模式。航線限高直接否決了高層商貿中心的建設，旅游特色商業集群是唯一的選擇。

旅游現狀：時節性明顯。

2012年上半年，接待游客突破500萬人次，綜合收入超過5億元，人均消費逾100元。主要集中于1-5月廟會、梨花節、杜鵑花節等節點。

新津有豐富的旅游資源，但旅游消費水平偏低，需要有規模化、高水平接待條件與豐富的體驗消費來完善新津旅游的產業鏈。

王健民：如果各地都像你們一樣，就可以帶動一方經濟，活躍一方文化，吸引更多人才，形成良性循環。

左明強：是的，理論基礎是高度一致了。

左明強：綠維創景的林總分享的旅游綜合體，新津老碼頭正在實踐中。把新津打造成為大成都周末休閑、家庭自駕出游第一目的地，成為成-樂（峨眉、樂山）成-雅（雅安、甘孜、阿壩、西昌）及省外、境外旅游熱線和中轉樞紐。

成熟的區域消費市場，沒有這些旅游資源和本地消費者，做好項目也難。所以，人氣是項目的基礎。新津30萬人口，新津每年逾500萬旅游消費人群，海量的潛在消費市場，全域成都人口2500萬。成雅（西攀、阿壩），成樂峨（宜賓）過境旅游熱線年旅游人群上千萬。

我們的理論與林峰院長的一致，體現在三個方面（花園城市理論）：

1、實現產城一體，應將工業化、信息化、農業現代化、城鎮化同步協調發展，才能實現產城一體。推動新型城鎮化是未來我國轉變經濟發展方式、促進經濟持續健康發展的主要動力。

2、實現以人為本，“以人為核心”的城鎮化，是步行15分鐘內，即可滿足區域人口的基本需求，如文化教育、休閑娛樂、餐飲、購物消費、行政辦公等需求。

3、實現可持續性發展，通過開發建設、改善自然生態環境、產業調整和升級等，大幅度提升區域價值，增強區域競爭力，提升區域可持續發展能力。

李雯：以現代建筑為主？

左明強：仿古建筑哈，當然也有很現代的混搭。徘徊的連廊將兩側的庭院堂室連接起來，其間水體穿越假山堆疊盡顯水鄉風情；荷風水池、海棠春塢、丹砂綠嶼等小品，景觀形式美感與功能實用性兩者兼具于此，形成了一些列既傳統又現代的院落景觀。再現《蜀都賦》當然還有其他碼頭也設計得不錯。唐碼頭的有穿越感新津歷史上很多個碼頭，我們共建五個碼頭唐宋元清民國。

王艷英：這些碼頭也為現在的文化和旅游產業提供了資源，古今的結合。

左明強：歷史精彩，也要與當代接合才有人氣，新津民營經濟最發達，就因為自古以來的碼頭文化，我們爭取把她發揚光大。

王艷英：您剛才提到的絲路古道文化，如何結合到項目中呢？

左明強：在項目的建筑、小品中體現。

林峰：很棒，碼頭的概念特別好。

左明強：項目的運營招商是成功的關鍵，這方面我們還不成熟，還急需大家指點。

林峰：如果叫"古城或古鎮"就俗套了。

左明強：基礎有了，形有了、魂有了，就是裝精彩內容，并且把她運營好。

王艷英：是的，碼頭的概念確實很棒
很有涵義。

王健民：可以搞個文旅論壇，請大家品鑒項目并現場火花碰撞啊！

左明強：我們不能走古鎮或古城套路。

林峰：我個人認為，風貌是旅游文化地項目的第一要素，老碼頭多朝代的模式很創新。

左明強：我們現在是分幾步走，主要根據成熟度，業態比例不同，業態是運營的關鍵。

一、2013年--2014年
項目建設期2年

二、2014年

一期開街

三、2014年--2017年
（3年培育期）

主要客流：本地城鎮人口15萬、成都近郊游客500萬。

業態: 15%零售

85% 餐飲、娛樂、休閑、酒店。

四、2018年—2020（3年成長期）

主要客流：本地城鎮人口22萬、成都近郊游客及成雅成樂游客800萬。

業態:
25%零售

75% 餐飲、娛樂、休閑、酒店。

五、2021年以后項目成熟期

主要客流：本地城鎮人口30萬、成都近郊游客及成雅成樂游客1200萬。

業態：40%零售

60%餐飲、娛樂、休閑、酒店。

林峰：創意性互動性店鋪和客棧越多，越容易做活。

左明強：嚴重同意！就是做體驗式商業文化中心，兒童職場我們也計劃引入。

林峰：總開發量多大？

劉少軍：過去行船拜碼頭，如今碼頭成景觀；引人多去是關鍵，人頭攢動不盡然。人少，多次，長久。

左明強：K11的藝術、人文、自然三方面也是我們要重點借鑒的。

林峰：一期開街多大？

左明強：總開發量商業文化街區有20多萬平，一期不大，只有3萬平。劉總的驛站能到成都落地當然最好，我們把小島上的資源可給到您。

林峰：特色餐飲最容易引爆一期，特別是成都。

左明強：是的，明年三月做大型美食節。

左明強：引入酒店精品主力店。

劉少軍：謝謝了!可以談，成都一個去了不愿離開的城市。

左明強：新津的河鮮在四川是最出名的。回到主題，我們還重點打造電商平臺，用O2O模式引導消費。

王艷英：所以是體驗式文化商業街區在新津老碼頭的實踐。

李雯：運營招商怎么做？

左明強：是的，必須接合電商。目前招商效果不錯，本地著名餐飲店入駐意愿很強烈中央商業區是新津規模最大、檔次最高的體驗消費中心，“寬窄巷子+萬達廣場+奧特萊斯”的獨特定位，被譽為新津的“城市會客廳”。規劃20萬㎡主題商業，吃住行游購娛不夜城，全季節、全業態、全時態消費領地。集奧特萊斯精品購物、特色美食餐飲、特色文化主題酒店、4D電影院、酒吧、等主題商業集群為一體。

左明強：劉總的驛站就開這里了。

劉少軍：不是小島嗎?

左明強：這個也不錯，小島上方案正在設計，可訂制哈。

左明強：這個是小島以前的方案，有條大橋連接老城區。

劉少軍：島就是島，不需要橋，需要碼頭。

左明強：對，小島方案我們在重新設計，以求更精彩。

劉少軍：小島多大面積？

左明強：60畝。

劉少軍：容積率？建筑高度？

左明強：新津老碼頭是新津的皇冠，小島是皇冠上鑲嵌的明珠，容積率1.2至1.8，高度最高60米。

劉少軍：可以低一些嗎?指標用到別處？

左明強：小島與陸地之間的內河，還有音樂噴泉,可以低一些。