【全經聯微信創新講堂第十一講】房地產成本管控的核心要點 ... ...
崔寧：當下隨著房地產行業慘遭宏觀經濟調控影響，經濟形勢日漸嚴峻，每個房地產企業對成本管控精細化程度有更高期許，為了適應這一改變，從業人員需從成本管控的觀念、高度、廣度及深度做相應調整。其實更為嚴峻的是房地產市場已經渡過了曾經瘋狂的年代，回歸理性管理的時段。
梁立俊：源頭管控
崔寧：是的，需要源頭管控。其實向大家了解的，施工圖完成，成本的70%已經確定。那時點的成本更多的落實而缺失控制職能了從項目的前期策劃時點成本就要介入。
梁立俊：基礎選型和建筑布局再到結構再到材料選型，都事關成本。尤其是銷售價格的最終確定，一定要再確定目標成本后再做確定，才有科學性。
羅偉：目前房地產市場前景很難樂觀，開發商必須以降低成本來應對市場變化，從拿地開始，比如跟當地政府協商走城鎮化模式進行包裝項目，取得絕對優勢的成本，我認為拿地成本最關鍵。
崔寧：對的，成本管理者要站在投資者的高度去對成本預案進行策劃。
羅偉：拿什么政策的土地？
崔寧：按當下社會環境，除了人脈關系外，要有拿地的科學性和前瞻性。至于后期成本管控還是有空間，拿地的成本直接關系本項目的成敗及利潤。房地產市場既然受宏觀經濟影響度很大，那么最為成本管理者要隨時關注宏觀經濟的導向，關注現成政策對土地資源配給的趨勢。比如現在政策導向對城鎮改造的重視。
羅偉：城鎮化。
崔寧：比如對老年地產市場的關注：養老地產，旅游地產。這都是有可能是地產行業再細分的趨勢和機會。對的，旅游地產也是目前很多地產公司的投資方向。
羅偉：但是國內還沒有很好的成型的模式。
崔振華：投資控制貫穿于開發全生命周期。
羅偉：概念性的東西太多，實際上打著養老地產的名字在圈地。
崔寧：順應宏觀政策導向，有效控制土地成本，這個是地產公司預期利潤底線的保證。投資控制貫穿于開發全生命周期，這個描述是最精準，沒有成型的模式正式地產公司的機會。如果有成型的模式，按圖索驥，機會成本就缺失了。土地是不可再生資源，如果有合規的理由做土地資源儲備，也是地產公司的戰略目標。
羅偉：但是方向性的東西目前非常明確。
崔寧：謝謝大家積極的討論，也開拓我很多思路和關注點。還原回我的主題，目標成本測算的深度和細度就提出更高要求。目標成本需要細化到每個分項工程，比如幕墻的形式、型材的技術規格、玻璃的技術要求，確定幕墻的目標成本，當有了科學、細化的目標成本后，對設計就可以有效的提出限額設計指標。對未來材料、設備的采購就有了有效的采購控制價，對過程中動態成本的有效控制就有了預警紅線，對項目成本后評價就有了評價依據。所以對目標成本的科學、客觀的測算在當下尤為重要。在我們在線平臺，有很多地產企業的高管，請各位領導一定給成本一個合理的時間和條件，讓他們做好目標成本測算的工作，這關乎未來項目利潤的真實體現。不是國有投資，應付數字在線的做成本的同仁，認可不？全額成本的觀念：在項目二級開發啟動階段，除去土地成本、財務成本、管理成本及營銷成本，應全部納入成本管控范圍，在建筑工程總包及分包發包合同承包范圍界定時，要無縫隙銜接及契合，避免范圍界定不清晰或引起歧義造成的重復支付工程款或項目確實風險出現。這是第二個觀念。現在很多地產企業，主旨目的為了有效控制成本，甲指分包工程很多，總包幾乎快成包清工了，姑且不說和現行政策的嚴重背離存在的風險。
郭璞：目標成本的準確與否，來源于方案的深化和產品定位的精準及合理成本的優化。是的，目標成本的初始測算是依據項目定位及目標客戶需求定位。
崔寧：需要結合營銷策劃方案來通盤考慮。
郭璞：成本管理的關鍵在于流程化、制度化和標準化。說的很多，這是管理體系對成本控制的要求。是的。前期想明白了，做什么？怎么做？誰來做？很重要！在前期階段一定要有頭腦風暴似得深層次論證和足夠的時間保證。
崔寧：而且還要充分考慮市場接受度的不同預案。這就是所謂磨刀不誤砍柴工，也是科學性和客觀性的體現。我的建議是加大總包的承包范圍。
郭璞：是啊，不過現在地產商競爭很激烈，拿地到開盤就半年，功夫只能用在平時了，這樣一可以降低管理成本。
林煥杰：有不少房地產開發企業都是在圖紙沒有全部設計完成之前就已經開工建設了，這種情況就會加大成本控制的難度。
崔寧：二可以避免總包、分包承包范圍不清晰、不精準造成的重復支付的潛在風險。羊毛出在羊身上 不同模式下各有利弊。
郭璞：沒圖紙就費率招標找戰略合作單位，關鍵是對不同的地域不同的產品成本要有標準而且還能把控，預算管理上下功夫。
崔寧：關注5個階段：您說的幾個關鍵詞都滿足的條件有些難度，費率招標前提下是否有戰略合作單位。如果有戰略合作單位，有過往合作經驗的總結，成本的管控的目標就清晰了如果有戰略合作單位，有過往合作經驗的總結，成本的管控的目標就清晰了，其實每種模式的成本管理都可以有效，但需要經驗積累和責任心，這就是對從業人員的要求。
1、項目策劃階段：目標成本確定
2、初步設計階段：目標成本的修正
3、招標階段：措施費與投標施工組織設計對應（措施鋼筋費與主材鋼筋量的總量合一）
4、實施階段：動態成本管控過程中，變更、洽商估價與目標成本比對，當偏離度超過目標成本預警紅線時，對發生的變更、洽商重新審核，審核必要性，必須發生的要優化。
5、成本管控后評價
林煥杰：圖紙沒完成先施工的成本也是可以控制的。但就是要投入時間和精力。
崔寧：說的很對，更為極端一點，沒有圖紙有技術要求成本都可以控制，但要分析下發生這種模式的必要性。沒錯，用好人，干好事，這個觀點很對。三、固守一點：預期利潤值鎖定。
郭璞：不過流程制度也很重要。
崔寧：成本的動態調整需要圍繞利潤值來上下波動。
徐勇：合理的控制是成敗的關鍵點，不論人還是事兒。
崔寧：非常認同。合理，延伸理解就有科學性，就是定價及支付的合理性。現在商業規則都認同共贏，承包商、供應商也是企業。是依托房地產企業生存和發展的企業。
林煥杰：控制成本關鍵在人！
崔寧：所以在成本管控時，尤其是老板們給成本下達指標時一定要考慮科學性和公允性。您說的就更為正確了，這就設計成本管理者的職業經驗和職業操守了。
林煥杰：房地產開發有其特殊性。
郭璞：環境制度不好，好人也會變壞人；所以要依法治國嘛。
崔寧：您總結的很到位，環境問題其實就是企業文化問題，是企業的價值觀信譽度。照計劃，今天的分享臨近尾聲，感謝在線朋友的積極參與和討論，使我受益匪淺，也感謝全經聯這個平臺，可以有我們分享的機會。