講堂｜張曉軍： 新型鄉居生活社區——唐鄉

　　張曉軍先生，2011年10月9日加入全經聯，“唐鄉”新型鄉居生活社區出品人，擅長旅游規劃，一直致力于將國內外最先進的管理咨詢成果和模式導入中國旅游業，在國內率先提出“規劃即營銷”的規劃編制理念，通過旅游規劃的編制，向政府和企業提供規劃、營銷、招商引資和運營管理的一體化解決方案，在國內較早開始鄉村旅游規劃設計和研究，在鄉村旅游“北京模式”等大量研究成果基礎上，提出了鄉村旅游發展的第四階段——“鄉村生活”理論。　　張曉軍先生力倡規劃營銷與開發運營的“知行合一”，創新性開展旅游“社區營銷”模式，承德·金山嶺唐鄉是全經聯創新教學基地，張曉軍先生是出品人。張曉軍先生已被提名在9月11-12日舉辦的“第三屆中國房地產創新模式大會”上演講。以下是張曉軍先生在“第三屆中國房地產創新模式大會交流群”的分享內容：2015全經聯創新講堂第58期分享時間：2015年7月28日20:00—21:00分享地點：第三屆中國房地產創新模式大會交流群分享主題：新型鄉居生活社區——唐鄉主持人：李文捷女士，全經聯城鎮化發展委員會委員、“原鄉營造”城鄉可持續發展計劃發起人、北京易肯建筑規劃設計有限公司首席規劃師　　主持人：唐鄉在哪兒？唐鄉什么樣？唐鄉有什么好玩？等張曉軍為您揭開唐鄉的神秘面紗，談談他做唐鄉的酸甜苦辣。　　張曉軍：昨天，上海一姐們，做城市規劃的，來我這里聊天，告訴我，城市規劃業哀鴻遍野，我回答她：旅游規劃業也好不到哪去。市場的不景氣，逼得我們轉行。　　我是做旅游規劃的，干旅游規劃不到十年。我是一個愛鼓搗的人，我老婆說我，給你一個報刊亭看攤，你也想著要開成連鎖。六年前，我決定，要從一般性的旅游規劃轉向鄉村旅游規劃。于是，我們轉成了現在的鄉村旅游規劃設計與研究。

　　張曉軍：幸虧六年前，我們抗住流言蜚語，提前下鄉了，在其他規劃單位還在大城市里享受時，我們和農民打成一片了。有了六年的鄉村旅游規劃設計經歷，我們對鄉村有了相當了解。干了六年鄉村旅游規劃，我干膩了，又想折騰。我經常想，鄉村旅游開發就那么難嗎？看著自己的規劃成果得不到實施，上火！看著很容易的鄉村旅游開發別人干不好，更搓火。于是，從前年開始，我決定，自己干，不就是鄉村旅游開發嗎？有什么難的。于是，去年我們就在河北省灤平縣一個小山村，干了唐鄉。　　主持人：趕緊去看看，有感覺。　　劉潔萍：我們公司的千畝有機蔬菜基地也在灤平。　　張曉軍：唐鄉不是旅游開發，是一種房地產投資行為。為什么這么說呢？　　主持人：投資？能掙到錢嗎？　　田　鑫：對。商業模式是什么？　　張曉軍：模式？就是把農民閑置宅基地拿到手，開發成城里人能買的物業，然后賣給城里。　　唐鄉與蓋新房子的地產開發的不同，是利用農民宅基地——不用招拍掛拿建設用地。　　田培善：租賃式的嗎？　　趙　斌：產權問題如何解決？　　劉紅梅：好好聽聽您的經驗，我叔叔在我們陜西省西咸新區涇陽新城正在搞農業種植，鄉村旅游。縣上給了一萬多畝地呢，我前一陣看后出了些點子，但是產業地產模式，對于使用權還不太了解。　　張曉軍：沒有產權，只有使用權。有使用權，就足夠了。所以，有人說，我們玩的是小產權房。　　田培善：租20年也就足夠了。　　劉紅梅：那沒有產權，怎樣融資呢？怎么盈利？不能僅靠種植和國家補貼吧？　　張曉軍：經營權是可以融資的！盈利：一自持物業的經營，如酒店、二出售。　　田　鑫：簡單明了，對低估資產設計產生整合產生增值。　　趙　斌：如何保障購買者權益？　　張曉軍：購買者自己保障。　　石　霞：新型鄉居生活社區，是什么樣的呢？　　張曉軍：鄉居，就是鄉村生活；新，就是不同于以往的鄉村。以往的鄉村，是農民居住生活生產。新鄉居，一是市民和農民共同居住，二是基礎設施和服務設施達到城市水平，三是提供大量就業崗位，農民不用背井離鄉，城市居民也可以就業。　　田培善：請問市政是怎么解決的，比如說供暖，天然氣?　　張曉軍：市政，是政府的事情。政府有的是錢，關鍵是你給他花錢的理由。唐鄉，就是政府投資唐鄉所在地的村落的基礎設施的最大理由。

　　劉紅梅：也可以和政府共同設立產業投資基金，但項目規模是不是得大一點？　　張曉軍：做了唐鄉，我發現，一、政府沒有我想的那么懶；二、農民不像外面說的那么壞；三、消費者挺容易接受的。

　　主持人：必須有政府的大力支持。　　劉紅梅：基金可以專做基礎設施建設。　　張曉軍：最大的體會：企業投資，要講政治！所以，從金山嶺唐鄉2014年8月28日開業那天起，我每天必看人民日報。

　　張曉軍：政府在抓新型城鎮化，我們就要研究，怎么填補新型城鎮化的空白，怎么創新新型城鎮化。習大大在抓京津冀協調，于是我們就沒有把第一個唐鄉放在北京，而是放在了北京之外，與北京一墻之隔的河北灤平。　　劉潔萍：創新新型城鎮化。　　張曉軍：唐鄉，是京津冀一體化的率先實踐和大膽探索，是首都的智力、資本、市場和河北的資源、空間、文化的完美融合。

　　張曉軍：于是，憑著金山嶺唐鄉這個項目，我們正在受北京市旅游委的委托，編制《京津冀旅游協同發展規劃》。

　　我們一年的實踐，心得是：用心打造、以情融入、創利共享！　　臺灣鄉村旅游協會到金山嶺唐鄉考察。明年，我們就要把唐鄉開到臺灣去，各位朋友再去臺灣游學，就有一個新的考察對象：寶島唐鄉。今年，我們在北京平谷和延慶、安徽黃山、云南楚雄、貴州凱里等再直投六個唐鄉。　　以農村閑置宅基地盤活為突破口，以旅游、養老、文創等產業為龍頭，全面介入鄉村的經濟、社會、生態、文化建設，做鄉村運營商——這是我和文捷老師商定的全新發展戰略。我不是開玩笑啊：中國城市化還遠沒有到頂，但是中國的逆城市化已經開始！逆城市化，將引領中國發展50年——各位朋友，趕緊到鄉村布局吧！本人今年48，我給自己下半輩子的職業生涯規劃是：做唐鄉、玩鄉村！其實，很多先行者，早就在鄉村布局了——以北京為例，北京郊區的山地，早就被人承包一空了，你現在要想找條山溝或者占個山頭干點兒事，那山恨不得都倒了八遍手了。所以，北京的朋友，到河北去。東部的朋友，到西部去！那里還有大量的鄉村空間資源！　　只是，和農民打交道，要慎重——制度設計很重要。　　劉紅梅：區域特色景觀，也是不可再生資源。　　主持人：精彩干貨，為鄉建正名。

　　主持人：紅帳子很艷麗。鄉村就要有鄉村的味道　　張曉軍：紅帳子這張圖片，是早期的項目。歡迎大家到我們的第二個唐鄉——山東榮成的海草房唐鄉考察指導、生活度假。榮成海草房，非常特別。海草房唐鄉，建在國家歷史文化名村，中國傳統村落——東楮島上。海草房唐鄉，會創新傳統村落保護與利用的模式。　　唐鄉的投資，有八條：

　　大家好好看看這唐八條，可是看家本領，我輕易不外傳。

　　主持人：歡迎更多的志同道合的朋友共謀鄉建，百花齊放，各自精彩！　　張曉軍：本周末，海草房唐鄉就要開業，同時舉辦“中國傳統村落保護與鄉村旅游發展論壇”，歡迎關注。感謝全經聯的小朋友們，如果唐鄉有了你們，唐鄉可以做得更好。　　主持人：謝謝曉軍總！有問題或建議歡迎交流。